Fot. Monika Tałalaj, Country Business Development Manager, SAFEGE

Nadzór inwestorski przez osobę posiadającą uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi może być jednym z wymogów do spełnienia przed rozpoczęciem prac. Z tego artykułu dowiecie się Państwo m.in. jak prawo budowlane postrzega usługi nadzoru inwestycji oraz które wymagania muszą być spełnione pod rygorem braku wydania pozwolenia na użytkownie obiektu. Nadzór to również jeden z obszarów działalności zaawansowanych firm konsultingowych specjalizujących się w budownictwie. Wybór partnera z rozbudowanym wachlarzem kompetencji chroni inwestycję przed ponoszeniem dodatkowych kosztów oraz wydłużeniem czasu wykonania – na każdym etapie realizacji inwestycji oraz w przyszłości.

Warto uświadomić sobie, że wybór reprezentacji inwestora w formie nadzoru inwestorskiego jest jednym z najważniejszych na początku inwestycji oraz będzie miał na nią wpływ – nawet przez cały okres jej użytkowania.

Jak działa nadzór inwestora?

Wyznaczeni inspektorzy kontrolują, by wszelkie prace przebiegały zgodnie z projektem. Czujne oko inspektora nadzoru, jego wiedza i doświadczenie analizują postępy, pilnując jednocześnie, by całość prac była zgodna nie tylko z dokumentacją projektową, ale również z prawem budowlanym. Do zadań inspektora należy sprawowanie kontroli zgodności realizacji z projektem oraz kontrola rozliczenia poszczególnych etapów inwestycji wraz z odbiorem nowopowstałej nieruchomości, przebudowy, rozbudowy, itd. Z uwagi na stopień skomplikowania i zaawansowanie obiektów stricte związanych np. z przemysłem jest wiele pytań dotyczących nadzoru inwestorskiego. Odpowiedzi zależą od bardzo wielu czynników, a ta publikacja ma stanowić poradnik przy podjęciu decyzji odnośnie do powierzenia funkcji nadzoru inwestorskiego.

Zebraliśmy dla Państwa doświadczenia SAFEGE S.A.S. Oddział w Polsce – specjalistów w każdym obszarze inżynierii z bogatym doświadczeniem. Na pytania a propos procesu inwestycyjnego i relacji z inwestorami odpowiada Monika Tałałaj, Country Business Development Manager.

1. Jaka jest różnica między inspektorem nadzoru budowlanego, a inspektorem nadzoru inwestorskiego? Te funkcje wydają się być podobne…

Monika Tałałaj: Powyższe funkcje są często mylone. Oczywiście wynika to z podobieństwa w ich nazewnictwie, jednak różnica między nimi jest naprawdę duża.

Inspektor nadzoru budowlanego to osoba reprezentująca organ administracji publicznej jakim jest nadzór budowlany, czyli odpowiedni urząd czuwający nad przestrzeganiem przepisów Prawa Budowlanego. Inspektor nadzoru inwestorskiego natomiast to osoba reprezentująca inwestora na budowie. Posiada odpowiednie uprawnienia budowlane, a jej obowiązki są ściśle określone w Prawie Budowlanym, w tym są to m.in. sprawowanie kontroli nad zgodnością z dokumentacją projektową, sprawdzanie jakości robót budowlanych i stosowanych materiałów, potwierdzanie faktycznie wykonanych robót, w tym tzw. robót zanikających. Co ciekawe - funkcjonuje równolegle także sformułowanie Bankowy Inspektor Nadzoru. To z kolei osoba realizująca raporty kontrolne z przebiegu realizacji inwestycji w celu zatwierdzenia wypłat przed uruchamianiem środków pieniężnych z przyznanego finansowania.

2. Czym zatem jest właściwie nadzorowanie inwestycji budowlanej?

Monika Tałałaj: Usługi w zakresie nadzorowania inwestycji to również - oprócz kompleksowego zarządzania realizacją inwestycji - egzekwowanie od uczestników procesu budowlanego nałożonych na nich kontraktowo obowiązków, wprowadzenie procedur stanowiących o metodach zapewniania jakości i zgodności wbudowywanych urządzeń/materiałów z wymaganiami zawartymi w umowach, nadzorowanie terminowości realizacji przedsięwzięcia, ale również wskazanie potrzeby wykonania dodatkowych badań, np. jakości materiałów.

3. Dlaczego nadzór inwestorski jest ważny w biznesie?

Monika Tałałaj: Prawidłowa realizacja inwestycji – nie tylko pod kątem zgodności z przepisami, ale i pod kątem bezpieczeństwa na budowie – jest ważna dla każdego inwestora. Niezależnie od rodzaju obiektu, który planuje on zbudować / rozbudować / zmodernizować itp. - czy to hotel, czy hala magazynowa, czy zakład produkcyjny.

Profesjonalna firma nadzorująca inwestycje dysponuje wypracowanymi wzorami dokumentów związanymi z prowadzeniem inwestycji (np. raporty, przejściowe świadectwa płatności, karty obmiaru, wnioski materiałowe), co znacznie ułatwia organizację pracy i koordynację wszelkich działań na budowie, jak również wgląd inwestora w postęp realizacji na każdym etapie prac. Dodatkowo, co warto podkreślić – firma zajmująca się nadzorem z doświadczeniem i know-how jest też niezwykle pomocna w początkowej fazie inwestycji, zapewniając szeroko pojęty consulting, w tym opracowanie takich dokumentów jak program funkcjonalno-użytkowy, wniosek o dofinansowanie, studium wykonalności, koncepcję projektową, ocenę oddziaływania na środowisko. Te dokumenty stanowią często podstawę udanego startu inwestycji budowlanej, pomogą ustalić inwestorowi koszty potrzebne mu do zrealizowania inwestycji (najpierw zaprojektowania, a następnie zrealizowania robót budowlanych) i planowany termin realizacji inwestycji budowlanej.

4. Jak wygląda przykładowy proces raportowania i od czego zależy?

Monika Tałałaj: Każdorazowo dopasowujemy się do wymagań klienta w zakresie raportowania mu postępu prac. Zazwyczaj jednak odbywa się to w cyklach miesięcznych z jednoczesnymi tzw. raportami interwencyjnymi, które dotyczą nieprzewidzianych zdarzeń, które mogą mieć wpływ na budżet i termin realizacji inwestycji. Raporty dla klienta mają za zadanie informować o stanie zaawansowania inwestycji, postępie prac na budowie (zazwyczaj z ilustrującą to dokumentacją fotograficzną), ale także poniesionych kosztach.

Inwestorzy poszukują wsparcia przy swoich inwestycjach budowlanych

Nie każdy inwestor posiada w swoich szeregach osoby znające się na budowlance. To ważne, aby zlecić nadzór we wszystkich branżach - przy budowie jakiegokolwiek budynku, niezbędny jest nie tylko inspektor nadzoru w branży konstrukcyjno-budowlanej, ale i sanitarnej, elektrycznej, itd. Jeżeli budowana będzie również droga do tej inwestycji, to pojawi się inspektor nadzoru specjalności drogowej.

Nadzór inwestorski może obejmować nie tylko roboty budowlane, ale również inwestycje w trybie „projektuj – buduj”. Wtedy zewnętrzna firma odpowiedzialna jest za analizę i weryfikację dokumentacji projektowej, na podstawie której wykonywane będą prace. Na rynku często spotyka się zlecenie całości koordynacji nad inwestycją, zwane pełnieniem funkcji Inwestora Zastępczego czy funkcji Zarządzającego Projektem, a także z ang. Construction Management, Project Management itp., które w swoim zakresie ma rozliczanie poniesionych przez inwestora wydatków, raportowanie postępu robót, nadzór BHP, wsparcie prawne (np. w zakresie roszczeń finansowych Wykonawcy Robót) czy doradztwo techniczne.

Profesjonalny nadzór inwestorski to nie tylko „oczy” klienta na inwestycję, ale również realne wsparcie w procesach związanych z kontrolą, dokumentacją, pozwoleniami i zarządzaniem ekipami. Praca na budowie wymaga rzetelności, asertywności i ogromnej, wszechstronnej wiedzy - postawienie na profesjonalistów pozwoli znacząco podnieść jakość procesu projektowania i budowy – wraz z niezbędnymi zadaniami i czynnościami temu towarzyszącymi. Szybkie wykrycie usterek oraz niedopuszczanie do kolejnych i sprawne zarządzanie pozwalają inwestorom oszczędzić na niezbędnych wskutek awarii i kosztowych naprawach, korektach czy niedoszacowaniach. Bo jak budować to „raz a dobrze”. Szczególnie w czasie kryzysu i wielu niepewnych czynników, np. niestabilnych cen materiałów i surowców.

Najlepiej do pełnienia funkcji nadzoru przy każdej inwestycji budowlanej sprawdzi się przedsiębiorstwo z wielodekadowym doświadczeniem, mocną oraz stabilną pozycją, wykwalifikowaną kadrą i posiadające największe know-how.

Autorką artykułu jest Monika Tałałaj z SAFEGE S.A.S Oddział w Polsce, firmy specjalizującej się w nadzorze inwestorskim nad robotami budowlanymi.