18-01-2011, 00:00
Miniona dekada na stołecznym rynku nieruchomości upłynęła wyjątkowo ciekawe. Obserwowaliśmy powstawanie olbrzymich osiedli jak Tarchomin, miasteczko Wilanów czy Nowy Ursus. Był okres hossy i bessy. Koniunktura w 2. połowie dziesięciolecia przyczyniła się do gwałtownego wzrostu cen - metr mieszkania drożeje z miesiąc na miesiąc. Koniec dekady to z kolei trudny czas zarówno dla inwestorów, jak i kupujących.
2002
Rok 2002 na rynku nieruchomości to czas bessy. Sprzedaż jest na niewysokim poziomie. Mieszkania, które sprzedają się najszybciej mają metraż nieprzekraczający 35 mkw. lub od 45 do 55 mkw. Najtrudniej sprzedać apartament.
Rok 2002 pozwala na zaciąganie korzystnych kredytów mieszkaniowych - rata kredytu jest konkurencyjna w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania. Zaciąganych jest jednak stosunkowo mało pożyczek hipotecznych. A wszystko przez niepewną sytuację na rynku pracy i wysokie bezrobocie.
Modne jest Piaseczno, gdzie średnia cena 1 mkw. wynosi 2 840 zł. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 63 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 3 594 zł.
DZIELNICA | ŚR. METRAŻ | ŚR. CENA 1MKW. |
Bemowo | 52,5 | 3 500 |
Białołęka | 50 | 2 870 |
Bielany | 53 | 3 380 |
Mokotów | 80 | 4 400 |
Ochota | 72 | 4 100 |
Praga Południe | 58 | 3 100 |
Praga Północ | 57,5 | 3 100 |
Saska Kępa | 81 | 4 610 |
Śródmieście | 123 | 5 450 |
Targówek | 59 | 2 771 |
Ursus | 57,5 | 2 870 |
Ursynów | 59 | 3 740 |
Wawer | 62 | 3 500 |
Wilanów | 80,5 | 5 400 |
Wola | 61,5 | 3 060 |
Żoliborz | 92 | 5 400 |
Warszawa | 63 | 3 594 |
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
2005
Na początku roku 2005 średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowały się na poziomie ok. 4 000 zł brutto. To początek hossy – ceny mieszkań zaczynają rosnąć. W okresie 12 miesięcy największe wzrosty średniej ceny mkw. mają miejsce na Ursynowie i Żoliborzu. Tam podaż jest wciąż zbyt niska. Zatem popyt zgłaszany na nieliczne lokale sprzedawane w tych dzielnicach pozwala na dyktowanie wysokich cen.
Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 73,04 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 4 879 zł.
Począwszy od III kwartału 2005 aż do III kwartału 2007, kolejne okresy charakteryzuje dynamiczny wzrost cen ofertowych rzędu 3 – 12% na kwartał. Ceny ofertowe zbliżone są do cen sprzedaży, gdyż w przypadku nadpopytu praktycznie nie ma mowy o negocjacji cen i warunków umowy.
DZIELNICA | ŚR. METRAŻ | ŚREDNIA CENA 1 MKW. |
Bemowo | 68,59 | 4 257 |
Białołęka | 60,42 | 3 655 |
Bielany | 67,05 | 4 088 |
Mokotów | 88,56 | 5 847 |
Ochota | 59,78 | 5 156 |
Praga Południe | 57,95 | 4 125 |
Praga Północ | 117,00 | 4 886 |
Rembertów | 49,19 | 3 054 |
Śródmieście | 75,07 | 8 336 |
Targówek | 62,00 | 3 750 |
Ursus | 59,73 | 4 003 |
Ursynów | 71,37 | 5 110 |
Wawer | 63,38 | 3 386 |
Wesoła | 95,16 | 3 114 |
Wilanów | 89,15 | 5 362 |
Włochy | 76,80 | 3 600 |
Wola | 69,26 | 5 702 |
Żoliborz | 89,69 | 5 877 |
Warszawa | 73,04 | 4 879 |
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
Chętnie kupowane mieszkania znajdują się nie tylko w najtańszych przedziałach cenowych.
CENA CAŁKOWITA W ZŁ | UDZIAŁ W OFERCIE SPRZEDAŻY |
do 100 000 | 0,9% |
100 000 – 150 000 | 4,2% |
150 000 – 200 000 | 11,0% |
200 000 – 250 000 | 14,4% |
250 000 – 300 000 | 16,0% |
300 000 – 350 000 | 12,9% |
350 000 – 400 000 | 10,1% |
400 000 – 500 000 | 13,8% |
500 000 – 1 mln | 14,1% |
powyżej 1 mln | 2,5% |
2007
Hossę kończy ten sam czynnik, który ją wywołał – ruch stóp procentowych. Od początku 2007 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczyna zacieśniać swoje stanowisko dotyczące stóp procentowych. Efektem działań antyinflacyjnych jest seria kolejnych podwyżek, co przekłada się na średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w rodzimej walucie, które wzrasta z 5,6% w styczniu 2007 na 7% w styczniu 2008. Doprowadza to do tego, że dwuosobowe gospodarstwo domowe, w którym obie osoby zarabiają średnią pensję warszawską i jedną z tych pensji przeznaczają w całości na spłatę kredytu, może kupić na koniec 2007 roku mieszkanie o powierzchni 49 mkw. W latach 2003 – 2005 dostępna powierzchnia wynosi około 68 mkw. Co więcej, nawet podczas największej bessy w roku 2002 zdolność nabywcza jest wyższa.
Od połowy 2007 r. w Warszawie następuje wyraźny i pogłębiający się spadek popytu na mieszkania, które sprzedają się słabo, a co więcej na rynek wciąż trafia dodatkowa podaż, która zaostrza konkurencję.
Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 659 zł.
DZIELNICA | ŚREDNIA CENA 1 MKW. |
Bemowo | 8 131 |
Białołęka | 6 348 |
Bielany | 8 852 |
Mokotów | 9 795 |
Ochota | 9 986 |
Praga Południe | 8 741 |
Praga Północ | 7 977 |
Śródmieście | 14 442 |
Saska Kępa | 12 066 |
Targówek | 7 228 |
Ursus | 7 636 |
Ursynów | 7 942 |
Wawer | 6 676 |
Wesoła | 7 091 |
Wilanów | 9 504 |
Włochy | 7 270 |
Wola | 9 354 |
Żoliborz | 10 755 |
Warszawa | 8 659 |
Tabela przedstawia śr. ceny w dzielnicach
2010
Podaż w Warszawie w 2010 roku ulega znacznemu zwiększeniu w porównaniu do roku ubiegłego – o 25%. Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 254 zł. To taniej o ok. 6% niż w roku 2009. Średni metraż mieszkania w 2010 roku wynosi 72 mkw.
DZIELNICA | ŚR. METRAŻ | ŚR. CENA 1 MKW. |
Bemowo | 72,2 | 7 357 |
Białołęka | 59,0 | 6 282 |
Bielany | 67,5 | 8 199 |
Mokotów | 73,6 | 9 732 |
Ochota | 67,4 | 9 536 |
Praga Południe | 68,9 | 7 935 |
Praga Północ | 61,0 | 7 224 |
Śródmieście | 96,2 | 15 595 |
Targówek | 66,4 | 7 352 |
Ursus | 61,5 | 6 951 |
Ursynów | 86,6 | 7 777 |
Wawer | 66,5 | 6 833 |
Wesoła | 68,3 | 6 330 |
Wilanów | 89,4 | 8 156 |
Włochy | 62,0 | 6 766 |
Wola | 65,1 | 9 073 |
Żoliborz | 84,3 | 8 132 |
Warszawa | 72,0 | 8 254 |
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
Średnie ceny oferowanych mieszkań w Warszawie - wykres
2002 – 3.594 zł
2003 – 3.892 zł
2004 – 4.341 zł
2005 – 4.879 zł
2006 – 7.354 zł
2007 – 8.659 zł
2008 – 9.380 zł
2009 – 8.934 zł
2010 – 8.254 zł
Maciej Dymkowski
szef portalu tabelaofert.pl
Podobne artykuły
Komentarze