Gessel - Karolina Olszewska i Maciej Boryczko

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej, który miał raz na zawsze rozstrzygnąć spór o sposób liczenia powierzchni użytkowej lokali, w praktyce doprowadził do sytuacji odwrotnej, czyli podwójnej interpretacji przepisów. Wszystko wskazuje na to, że ustawa, która obowiązuje od 13 lutego br., powinna zostać pilnie znowelizowana, a feralny art. 5a powinien zostać jak najszybciej doprecyzowany.

Literalne brzmienie ustawy odsyła wyłącznie do normy PN-ISO 9836, a właściwie do jej wersji obowiązującej na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Taka wykładnia może prowadzić do wliczania do powierzchni użytkowej lokalu m.in. balkonów, loggii, tarasów czy schodów wewnętrznych. Oznacza to potencjalne zwiększenie formalnego metrażu lokali, a w konsekwencji zmianę ceny, udziałów w nieruchomości wspólnej oraz danych ujawnianych w księgach wieczystych.

Jednocześnie kilka dni po wejściu w życie przepisów UOKiK, w stanowisku uzgodnionym z Ministerstwem Rozwoju i Technologii (MRiT), zaprezentował interpretację odmienną. Organ uznał, że art. 5a należy czytać łącznie z przepisami techniczno-budowlanymi, a elementy takie jak balkony czy schody nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej. Stanowisko to, choć spójne z dotychczasową praktyką rynku i ukierunkowane na ochronę konsumentów, ma jedną niezaprzeczalną wadę – nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego i nie wiąże sądów.

„W efekcie powstały dwa równoległe standardy liczenia metrażu, czyli ustawowy i drugi, który można nazwać systemowym. Taka sytuacja jest nie do utrzymania z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu. Różnice w sposobie pomiaru mogą prowadzić do sporów cywilnych, rozbieżnych orzeczeń sądowych oraz destabilizacji zasad ustalania cen mieszkań. W skali rynku oznacza to wzrost ryzyka prawnego zarówno po stronie deweloperów, jak i nabywców”, podkreśla Maciej Boryczko, Partner i radca prawny w kancelarii GESSEL.

Doświadczenia z wcześniejszych postępowań UOKiK pokazują, jak istotna jest pełna i jednoznaczna informacja o rzeczywistym metrażu lokalu już na etapie przedkontraktowym. Jednak nawet najbardziej racjonalna wykładnia organu nie zastąpi jasnego i precyzyjnego przepisu ustawowego.

„Powstałe w latach 2024/2025 orzecznictwo UOKiK dotyczyło rzetelnego i uczciwego prezentowania metrażu oferowanych przez deweloperów mieszkań. Wątpliwości Urzędu wzbudził sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz nienależyte informowanie konsumentów o wielkości powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego”, dodaje Karolina Olszewska, Senior Associate w kancelarii GESSEL.

Przykładem może być decyzja RLU-1/2025, w której UOKiK zakwestionował fakt, że deweloper nie wliczył powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Problem pojawił się w chwili zawierania umowy przenoszącej własność takiego mieszkania. Okazywało się wtedy, że powierzchnia jest faktycznie większa, a tym samym konsumenci byli zobligowani do dopłacenia ceny za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu.

„Jedynym realnym rozwiązaniem obecnego impasu jest pilna nowelizacja art. 5a, która jednoznacznie określi relację między normą PN-ISO a przepisami techniczno-budowlanymi oraz wprost wskaże, które elementy lokalu podlegają wliczeniu do powierzchni użytkowej. Bez takiego doprecyzowania rynek mieszkaniowy pozostanie w stanie permanentnej niepewności interpretacyjnej, a jej koszty – finansowe i prawne – poniosą wszystkie strony obrotu”, podsumowuje Maciej Boryczko.

Specjaliści podkreślają, że art. 87 Konstytucji RP jasno wskazuje zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Należą do nich Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Stanowiska organów administracyjnych, nawet uzgodnione z ministerstwem, nie mieszczą się w tym katalogu.