Zarys ogólny problemu

System zaprojektuj – wybuduj w realizacji inwestycji przemysłowych jest swojego rodzaju patologią, przeniesioną z zamówień publicznych na rynek inwestycji prywatnych. Marnotrawienie środków publicznych jest kwestią powszechną, na którą niestety jako podatnicy na mamy wpływu. Niezrozumiałe jest przeniesienie tego systemu na rynek prywatny, gdzie to Inwestor powinien być tą stroną, która w pełni kontroluje wydawane przez siebie środki od początku do końca.

Temat jest wyjątkowy rozległy, przytaczamy tylko ich najważniejszą część. Z doświadczenia naszego oraz z relacji naszych Klientów wiemy, iż system „zaprojektuj i wybuduj” jest bardzo niekorzystny dla Inwestora. Pozwala on na dowolność rozwiązań projektowych oraz dobierania materiałów i urządzeń przez firmy wykonawcze. Powoduje to, iż w budowanych obiektach przemysłowych stosuje się niekoniecznie najbardziej nowoczesne rozwiązania i materiały najwyższej jakości, za to koszty budowy są ogromne.

Główne negatywy systemu zaprojektuj i wybudu

1. Wycena sporządzona na podstawie prostej i ogólnej koncepcji – jest przyjmowana wskaźnikowo w stosunku do podobnych obiektów. Brak jest na tym etapie szczegółowej wiedzy na temat dostępności mediów i warunków technicznych od Gestorów sieci, warunków gruntowo-wodnych, konkretnych wytycznych i wymogów w zakresie ochrony przeciw pożarowej. Może się to wiązać z koniecznością zapewnienia zbiorników wody deszczowej, zbiorników wody dc. pożarowych, przepompowni, pompowni pożarowych, hydrantów zewnętrznych, trafostacji itp.

Ponadto może się okazać, iż konieczna jest wymiana bądź wzmocnienie gruntu, posadowienie pośrednie budynku (pale zamiast fundamentów), mury oporowe i inne. Elementy dotyczące ochrony przeciwpożarowej są przyjęte wskaźnikowo, natomiast na etapie projektu może się okazać, że należy zastosować inne rozwiązania, bądź przyjęta ilość np. klap dymowych, hydrantów wewnętrznych, elementów napowietrzających, instalacji przeciwpożarowych, kurty dymowych i innych jest zbyt mała i należy je objąć dodatkową wyceną. Powoduje to, iż Wykonawca będzie musiał wykonać prace dodatkowe, których koszt ponosi Inwestor, a których cena jednostkowa może nie być dla niego korzystna. Mając podpisaną Umowę w systemie zaprojektuj i wybuduj Jego pozycja negocjacyjna jest z oczywistych względów słabsza.

2.Firmy wykonawcze nie są firmami projektowymi. Owszem zatrudniają konstruktorów, bądź architektów natomiast zespół ten pracuje głownie nad optymalizacją kosztów budowy i szukaniem oszczędności dla firmy G.W., a nie nad podniesieniem jakości i szukaniem rozwiązań optymalnych dla Inwestora.

3.Bardzo często firmy G.W maja opracowany model konstrukcji (np. ramy stalowe blachownicowe lub inne), które są korzystne z jej punktu widzenia. Rozwiązania te mogą jednak nie być korzystne dla Inwestora (ze względu na zmieniające się ceny elementów budowlanych, a także przepisów ochrony przeciw pożarowej). Projektując z firmą wykonawcza Inwestor będzie skazany na ograniczone rozwiązania w tym zakresie, bez możliwości wyboru innych, które mogłyby z punktu widzenia danej inwestycji być bardziej korzystne lub optymalne finansowo.

Podobnie wygląda kwestia instalacji sanitarnych i elektrycznych,. Nie dość, iż Umowa jest podpisana na etapie koncepcji i założenia przyjęte są wskaźnikowo (brak konkretnych rozwiązań w tym zakresie), to firmy wykonawcze bazują często na swoich dostawcach i proponują rozwiązania korzystne dla nich – bez możliwości wyboru innych przez Inwestora.

Najpierw zaprojektuj, potem buduj!

Przeprowadzenie inwestycji poprzez wykonanie najpierw samego projektu, z biurem specjalizującym się w projektowaniu hal przemysłowych, daje gwarancję sprawnego przeprowadzenia procesu projektowego. Pracownia specjalizująca się w projektowaniu przemysłowym ma wiedzę na temat projektowania, a także w przeprowadzaniu Inwestorów przez wybór Wykonawcy i sporządzanie Umów na roboty budowlane (chroniące interesy Inwestora). Na przygotowanych przez wyspecjalizowane biuro projektach, a także umowach na prace budowlane, wszystkie inwestycje zostaną zrealizowane bez konieczności wykonywania robót dodatkowych. Jeśli szukasz profesjonalnego biura architektonicznego, który przeprowadzi Cię przez cały ten proces, to zapraszamy do AP Architekt z Warszawy, której oferta dostępna jest na stronie ap-architekt.pl. 

W sytuacji w której powstaną kwestie sporne, posiadając projekt budowlany i wykonawczy wykonany niezależnie od Wykonawcy, będziecie Państwo w uprzywilejowanej pozycji. Natomiast podpisując umowę w systemie zaprojektuj i wybuduj w razie jakichkolwiek problemów sądowych Państwa pozycja jest dużo słabsza – w praktyce skazana na porażkę.

Warto na koniec rozważyć jeszcze jedna kwestię – niepewna sytuację polityczna i gospodarczą, która może generować konieczność rezygnacji z inwestycji. Proces projektowy będzie trwał kilka miesięcy (mogąc się wydłużyć ze względu na np. konieczność uzyskania Decyzji środowiskowej). Odstąpienie od Umowy na prace projektowe to koszty znikome. Natomiast odstąpienie od Umowy z systemu zaprojektuj i wybuduj generuje dużo więcej kłopotów i obciążeń finansowych.

Podsumowanie

Reasumując należy podkreślić bezsporne fakty, które są wyjątkowo niekorzystne z punktu widzenia każdego Inwestora decydującego się na realizację inwestycji w systemie – zaprojektuj i wybuduj.

Po pierwsze Inwestor podpisuje umowę bez wykonania prac projektowych, tj. bez wiedzy na temat ostatecznego kształtu, standardu i wyposażenia budynku. W takiej sytuacji należy mieć na względzie fakt, iż cena za wybudowanie danego obiektu ustalane jest bez konkretnych rozwiązań technicznych. Inwestor traci możliwość kontrolowania kosztów, które są mu narzucone z góry. 

Bardzo ważnym i najczęstszym przypadkiem występującym obecnie w praktyce jest realizowanie obiektów przy założeniu najniższych wymagań instalacyjnych i ochrony p.poż. Odbywa się to poprzez scedowanie odpowiedzialności za taki stan rzeczy na Inwestora i zmuszenie go do wystawienia oświadczenia o tym, iż w projektowanym w systemie zaprojektuj i wybuduj obiekcie składowane będą materiały o obciążeniu ogniowym poniżej 500 MJ/m2. Konsekwencje takiego postepowania w przyszłości, mogą okazać się dla Inwestora bardzo kosztowne, a czasem nawet niebezpieczne (w razie wystąpienia pożaru). 

Na koniec jeden z przykładowych zapisów umowy w systemie zaprojektuj i wybuduj występujący w różnej formie, ale jego znaczenie jest jednoznaczne:

„Jeżeli w trakcie wykonywania dokumentacji projektowej do pozwolenia na budowę, z przyczyn niedotyczących Wykonawcy zaistnieje konieczność wykonania prac dodatkowych, wykraczających poza zakres opisany w ofercie Wykonawcy, Wykonawcy przysługuje dodatkowe wynagrodzenie oraz prawo żądania zmiany terminów wykonania przedmiotu Umowy w całości lub w części. Wysokość dodatkowego wynagrodzenia oraz zmiana terminów zostanie określona przez Strony aneksem do niniejszej Umowy.”

Powyższy zapis stanowi swoistego rodzaju haczyk, który w praktyce przerodzi się na znaczny wzrost kosztów budowy, będąc całkowicie poza kontrola Inwestora. Więcej informacji na temat projektowania hal można znaleźć na stronie ap-architekt.pl/projektowanie-hal-przemyslowych.