Jakość prawa administracyjnego w inwestycjach mieszkaniowych – wyniki I edycji Rankingu Miast przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich Gdynia miastem przyjaznym inwestycjom mieszkaniowym

W Polsce 95% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest z przekroczeniem terminu 2 miesięcy, określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Na 52% z nich trzeba czekać dłużej niż rok. Opóźnienia w otrzymaniu decyzji administracyjnej znacząco wpływają na wzrost ceny 1m² mieszkania. Takie wnioski płyną z ankiety przeprowadzonej przez Polski Związek Firm Deweloperskich wśród swoich członków.

Badanie dotyczyło czasu trwania postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego, procesowanych w latach 2008-2010. Biuro PZFD otrzymało ankiety od deweloperów realizujących inwestycje w 10 miastach wojewódzkich. Poniższa tabela prezentuje wyniki rankingu.

Analiza wyników pozwala wyciągnąć następujące wnioski:

W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy:

• Aż 95% decyzji wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego
• Aż 52% decyzji wydawanych jest w terminie dłuższym niż rok

Dla pozwoleń na budowę czas procedury wygląda następująco:

• Aż 47% realizowanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego
• Aż 26% realizowanych jest w terminie powyżej pół roku

„Powyższe zestawienia obrazują jak wiele czasu potrzebnego do przygotowania inwestycji pochłaniają procedury związane z uzyskaniem warunków zabudowy. Proces inwestycyjny uległby znacznemu skróceniu, gdyby warunki zabudowy zastąpić planowaniem miejscowym” – powiedział Zbigniew Malisz, Dyrektor Generalny PZFD, Członek Zarządu.

Polski Związek Firm Deweloperskich wyliczył również jakie dodatkowe koszty ponoszą inwestorzy z tytułu przewlekłości procedur administracyjnych. Co istotne, są to koszty zwiększające cenę 1m² mieszkania. Posługując się przykładem największego rynku mieszkaniowego w Polsce – Warszawy,  przyjęto do wyliczeń:

• średnią cenę 1 m² mieszkania – 8339 zł brutto (wg raportu REAS za III kw. b.r.)
• udział wartości gruntu w wartości całego projektu - 17,5%
• koszt kredytu inwestycyjnego - 8,35% w skali roku.
• koszt finansowania wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji określonych na 3% wartości inwestycji
• koszty ogólne - 10% wartości inwestycji

W ciągu 12-to miesięcznej  zwłoki w oczekiwaniu na decyzję administracyjną koszty budowy w przeliczeniu na 1 m² mieszkania rosną o aż 420 zł brutto co stanowi 5% ceny. Tych kosztów można by uniknąć, gdyby terminy określone w Kodeksie Postępowania Administracyjnego były zachowywane.

Celem przeprowadzonej ankiety było uzyskanie obrazu rzeczywistego stanu polskiego prawa i sprawności działania organów administracji samorządowej. „Mimo, że w całej Polsce obowiązują te same przepisy, w różnych miastach są bardzo duże różnice w sprawności obsługi inwestorów. Pokazuje to, że z jednej strony można w miarę sprawnie działać w ramach obowiązujących przepisów, z drugiej zaś - widać niedoskonałość prawa, które nagminnie lekceważone jest przez urzędy.” – dodał Zbigniew Malisz.

Wyniki ankiety potwierdzają powszechny pogląd o niedoskonałości procedur przygotowania inwestycji budowlanych, zajmujących zbyt wiele czasu i znacząco wpływających na koszty w budownictwie mieszkaniowym. Szczególnie dobitnie uwidocznił się wpływ braku planów na czas przygotowania projektów a w konsekwencji - na koszty ich realizacji.

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH

„Wskaźnik  jakości prawa administracyjnego w inwestycjach mieszkaniowych – Ranking Miast”

Polski Związek Firm Deweloperskich przeprowadził wśród swoich członków ankietę na temat czasu trwania postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego. Pytaliśmy o czas procesowania warunków zabudowy i pozwoleń na budowę w latach 2008 – 2010.

Cel badania

Chcieliśmy uzyskać obraz rzeczywistego stanu polskiego prawa w tym zakresie i sprawności działania organów administracji samorządowej. Choć trudno ustalić, na ile czas trwania postępowań jest uzależniony od stopnia skomplikowania prawa, a na ile jest wynikiem działania organów, to na podstawie uzyskanych informacji można ocenić zarówno jedno jak i drugie. Jeśli 66 % postępowań dotyczących warunków zabudowy i pozwoleń na budowę trwa dłużej niż dopuszczają to przepisy Kodeksu Postępowania Administracyjnego oznacza to, że prawo pozwala na jego lekceważenie przez urzędy. Tutaj w sposób naturalny rodzą się pytania o dodatkowe koszty, jakie inwestor zmuszony jest ponosić z tytułu przewlekłości postępowań administracyjnych. Mimo, że w całej Polsce obowiązują te same przepisy, w różnych miastach są bardzo duże różnice w sprawności obsługi inwestorów. Z jednej strony prowadzi to do wniosku, że można w ramach przepisów obowiązujących działać w miarę sprawnie, z drugiej pokazuje niedoskonałość prawa, które toleruje nagminne jego nieprzestrzeganie.

Metodologia badania

Jako stan normalny przyjęto sytuację, w której wszystkie inwestycje są realizowane na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje administracyjne wydawane są w terminie nieprzekraczającym 2 miesięcy, dopuszczalnym przez Kodeks Postępowania Administracyjnego. Konsekwencją tego było poruszanie się na skali poniżej zera, jako że każde odstępstwo od stanu normalnego należy punktować ujemnie. Promowaliśmy sytuacje, w których inwestorzy działają na podstawie planu miejscowego i obniżaliśmy punktację za przedłużanie postępowań ponad czas dopuszczalny przez Kodeks Postępowania Administracyjnego. Przyjęliśmy rozkład nieliniowy punktacji – powyżej pół roku punkty były obniżane według krzywej lekko rosnącej, jako że koszt czasu dla inwestora również ma rozkład nieliniowy. Rosną nie tylko koszty stałe, lecz zmieniają się warunki rynkowe. W Polsce cykl koniunkturalny jest wyjątkowo krótki - trwa 2-3 lata. W tych warunkach czas trwania prac przygotowawczych ma szczególne znaczenie.

W rankingu uwzględniono 10 miast wojewódzkich, z których otrzymaliśmy ankiety od członków PZFD.

Analiza wyników badania

Analizując wyniki ankiety należy podkreślić, że:

W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy:

• 95 % decyzji wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego
• 52 % decyzji wydawanych jest w terminie powyżej roku.

Dla pozwoleń na budowę czas procedury wygląda następująco:

• 47 % decyzji wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego
• 26 % decyzji wydawanych jest w terminie powyżej pół roku.

Jak widać z powyższych zestawień większość czasu poświęconego na przygotowanie inwestycji pochłaniają procedury warunków zabudowy. Stąd silny nacisk na planowanie miejscowe, które uwalnia od tej uciążliwej procedury.

47 % inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych w analizowanych miastach było realizowanych na terenach pokrytych planami miejscowymi.

Wyniki ankiety w sposób naturalny nasuwają pytania o dodatkowe koszty, które inwestorzy ponoszą z tytułu przewlekłości procedur administracyjnych. Dodajmy, że są to koszty, które zwiększają cenę 1 m² mieszkania i których można by było uniknąć, gdyby terminy określone w Kodeksie Postępowania Administracyjnego były zachowane.

Jeżeli posłużymy się przykładem największego rynku mieszkaniowego w Polsce jakim jest Warszawa i przyjmiemy  do wyliczeń:

• średnią cenę 1 m² mieszkania - 8339 zł brutto (wg raportu REAS za III kw. b.r.)
• udział wartości gruntu w wartości całego projektu  - 17,5%
• koszt kredytu inwestycyjnego - 8,35% w skali roku.
• koszt finansowania wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji stanowiących 3% wartości inwestycji
• koszty ogólne - 10% wartości inwestycji to wyliczymy, że w ciągu 12 – to miesięcznej  zwłoki w oczekiwaniu na decyzję administracyjną, koszty budowy mieszkania w przeliczeniu na 1 m² rosną o 420 zł brutto co stanowi 5% ceny mieszkania.

Weryfikacja otrzymanych danych

Dla weryfikacji informacji uzyskanych z firm deweloperskich, zwróciliśmy się również do prezydentów 11 miast o informacje o czasie trwania postępowań o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, powołując się na ustawę o dostępie do informacji publicznej. Odpowiedź kompletną otrzymaliśmy z 4 miast (Lublin, Łódź, Gdynia, Katowice); z 3 miast otrzymaliśmy pisma, które nie były odpowiedzią na nasze pytanie, a z 4 decyzję odmawiającą informacji (Kraków, Warszawa, Szczecin, Sopot). W 2 przypadkach odwołaliśmy się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Obie decyzje odmowne zostały uchylone. W wyniku decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze ze Szczecina przysłało pismo informujące o dostarczeniu informacji do końca listopada, a prezydent Warszawy ponownie odmówiła odpowiedzi na zadane pytania - uważając, że w tym przypadku działamy w interesie branżowym a nie społecznym (?). Ponownie odwołaliśmy się od tej decyzji.
Otrzymane odpowiedzi nie pozwalają na szerszą analizę, warto jednak wskazać, że z przekazanych informacji wynika, że zaledwie 8% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest w dopuszczalnym ustawowym terminie. Lepiej wygląda wydawanie pozwoleń na budowę, choć 58% wydawanych jest po terminie ustawowym. Liczby te są zbieżne z wynikami ankiety przeprowadzonej wśród firm.

Podsumowanie

Jest to pierwsza próba oceny działania samorządów w stosowaniu prawa administracyjnego w inwestycjach budowlanych. Badanie to będziemy powtarzać periodycznie, by mieć coraz pełniejszy obraz naszego prawa i praktyki jego stosowania. Wyniki ankiety potwierdzają powszechny pogląd o niedoskonałości procedur przygotowania inwestycji budowlanych, zajmujących zbyt wiele czasu i wpływających znacząco na koszty w budownictwie mieszkaniowym. Szczególnie dobitnie uwidocznił się wpływ braku planów na czas przygotowania projektów i w konsekwencji na koszty ich realizacji.