W poniższej analizie oparto się na trzech grupach kredytobiorców, za pomocą których przedstawiony zostanie obraz sytuacji na rynku kredytów hipotecznych pod koniec września 2010 r. Pierwszą grupę reprezentuje tzw. „Singiel”, który na zakup wymarzonego mieszkania chce pożyczyć od banku 200 tys. zł. Kolejnym analizowanym wypadkiem jest młoda Rodzina 2+2, zainteresowana kredytem hipotecznym w wysokości 300 tys. zł. Ostatnią grupę potencjalnych kredytobiorców stanowi trzyosobowa dojrzała Rodzina 2+1, w której rodzice planują zakup mieszkania dla córki rozpoczynającej studia w innym mieście.

Podstawowym czynnikiem wyznaczającym nie tylko zdolność kredytową, ale także inne warunki umowy kredytowej, pozostaje wysokość dochodów netto osiąganych przez gospodarstwo domowe. Do obliczeń przyjęto założenia o następującym ich poziomie w poszczególnych grupach (najbardziej prawdopodobne i najczęściej spotykane na rynku wartości):

• Singiel – dochód na poziomie średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw wg GUS za sierpień 2010 r., które wyniosło 3 407,3 zł, wartość netto to 2 440,5 zł.
• Rodzina 2+2 – dochód na poziomie podwójnego średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw wg GUS za sierpień 2010 r., które wyniosło 3 407,3 zł, wartość netto to 4 881 zł.
• Rodzina 2+1 – dochód na poziomie 7 000 zł netto.

Przyjęty wysoki poziom dochodu w ostatniej z analizowanych grup pozwoli prześledzić warunki kredytowe dla osób będących w lepszej od przeciętnej sytuacji finansowej. W zamieszczonych poniżej zestawieniach porównano ofertę szesnastu banków, wychodząc od najniższej możliwej raty dla poszukiwanej kwoty kredytu, przy ustalonych dochodach. Założono brak innych obciążeń kredytowych oraz brak negatywnej historii kredytowej u wszystkich kredytobiorców. Wkład własny dla wszystkich grup został określony na poziomie 20%. Dla pierwszych dwóch grup jako okres kredytowania przyjęto 30 lat, gdyż taki czas kredytowania jest jednym z najbardziej popularnych na rynku.

W ostatnim przykładzie okres ten został skrócony do 20 lat. Jest to związane z faktem, że rodzice wysyłający dziecko na studia znajdują się w wyższym wieku niż przedstawiciele dwóch pierwszych grup, a w ofercie większości banków suma okresu kredytowania i obecnego wiek kredytobiorcy nie powinny przekraczać 70 lat. Oczywiście można znaleźć pojedyncze oferty gdzie ta granica jest wyższa, jednak w takich sytuacjach pojawiają się zazwyczaj dodatkowe obwarowania. Z tego względu założenie 30-letniego czasu kredytowania w znacznym stopniu ograniczyłoby liczbę banków, które byłby skłonne takiego kredytu udzielić, co z kolei utrudniłoby prawidłową analizę sytuacji rynkowej. Zgodnie z takim tokiem rozumowania przyjęty 20-letni okres kredytowania pozostaje najlepszym wyborem.

Warunki umowy kredytowej dla Singla w PLN, EUR i CHF (stan na koniec września 2010 r.)

* Tabela przedstawia ofertę kredytową w banku, który przyznawał najniższą ratę kredytu na koniec września 2010 r. dla przyjętych założeń. Źródło: Emmerson Finanse

Jak wynika z powyższego zestawienia, dla poszukiwanej kwoty Singiel posiada zdolność kredytową jedynie w wypadku kredytów złotówkowych. Przy dochodach netto na poziomie 2 440,5 zł i kwocie kredytu 200 tys. zł rata na koniec września wynosiła 1 086 zł miesięcznie. W chwili obecnej oferta kredytów walutowych dla osoby samotnej przy średnich krajowych zarobkach pozostaje bardzo ograniczona. Nie powinno to być zaskoczeniem, gdyż banki podchodzą bardziej rygorystycznie do kredytów w walutach zagranicznych. Dla tej samej kwoty kredytu wymagają zazwyczaj zdecydowanie wyższych dochodów niż dla kredytu w złotych. Dlatego przyjęte w tym wypadku zarobki po prostu nie wystarczają na kredyt w euro czy też we franku szwajcarskim.

Warunki umowy kredytowej dla rodziny 2+2 w PLN, EUR i CHF (stan na koniec września 2010 r.)

* Tabela przedstawia ofertę kredytową w banku, który przyznawał najniższą ratę kredytu na koniec września 2010 r. dla przyjętych założeń. Źródło: Emmerson Finanse

Sytuacja lepiej kształtuje się w wypadku Rodziny 2+2. Możliwe jest porównanie ofert we wszystkich trzech walutach. Najniższa marża występuje dla złotówek i jest ona prawie dwukrotnie niższa niż dla euro, zaś dla franka różnica jest jeszcze większa. Jednakże z drugiej strony to w wypadku polskiej waluty na najwyższym poziomie znajduje się całkowite oprocentowanie kredytu. Jest to oczywiście spowodowane wpływem drugiego czynnika wchodzącego w skład całkowitego oprocentowania, a mianowicie poziomem stóp procentowych, na których kształtowanie się nie ma wpływu ani kredytobiorca, ani też bank. Przy dochodzie netto na poziomie 4 881 zł najniższa rata, wynosząca 1 336 zł, obowiązuje w wypadku waluty europejskiej, jest ona jednak tylko nieznacznie niższa od miesięcznej płatności we franku, wynoszącej 1 343 zł. Najwyższe obciążenia finansowe związane z ratą kredytu – 1 620 zł – modelowa czteroosobowa rodzina będzie ponosić w sytuacji zaciągnięcia zobowiązania w złotówkach. Najniższa rata jest mniejsza o 21% od tej w polskich złotych, tak więc, decydując się na kredyt w walucie europejskiej, będzie można zaoszczędzić 284 zł miesięcznie. Należy oczywiście mieć w pamięci fakt, że kredyt denominowany w obcych walutach pociąga za sobą ryzyko kursowe.

Warunki umowy kredytowej dla rodziny 2+1 w PLN, EUR i CHF (stan na koniec września 2010 r.)

* Tabela przedstawia ofertę kredytową w banku, który przyznawał najniższą ratę kredytu na koniec września 2010 r. dla przyjętych założeń. Źródło: Emmerson Finanse

W ostatniej analizowanej grupie zarówno marża, jak i całkowite oprocentowanie we wszystkich walutach znajdują się na takim samym poziomie, jak w wypadku Rodziny 2+2. Jednakże tutaj – ze względu na wyższą poszukiwaną kwotę kredytu oraz wspomniany krótszy, dwudziestoletni okres kredytowania – raty są znacząco wyższe. Tak jak poprzednio, najwyższe okazują się raty wyliczone w rodzimej walucie (2 320 zł), a najniższe – w euro (2 059 zł). Dla franka rata jest równa 2 070 zł i pozostaje minimalnie wyższa niż dla waluty europejskiej. W tej sytuacji różnica pomiędzy złotówką a euro wynosi 261 zł (12,7%). Co ciekawe, różnica pomiędzy wysokością raty dla tej grupy kredytobiorców i modelowej Rodziny 2+2 w wypadku złotówki jest najniższa i wynosi równe 700 zł. Dla euro i franka szwajcarskiego jest to odpowiednio 723 i 727 zł.

Podsumowując, należy stwierdzić, że na koniec września 2010 r. najbardziej atrakcyjne były kredyty hipoteczne w euro, gdyż to właśnie ich miesięczne raty okazywały się najniższe. Należy jednak podkreślić, że – choć w przeprowadzonej analizie wysokość raty kredytu została przyjęta jako czynnik decydujący o jego atrakcyjności – porównując oferty banków, nie należy kierować się tylko i wyłącznie tym czynnikiem. Złożenie podpisu na umowie, której skutki będą odczuwalne przez kilkanaście, a najczęściej – kilkadziesiąt lat, powinno zostać poprzedzone obliczeniami prawdopodobnej wysokości dodatkowych obciążeń finansowych. Podstawową kwestią pozostaje tutaj wysokość opłat za wymagane ubezpieczenie kredytu. W niektórych wypadkach banki wymagają wykupienia dodatkowych pakietów ubezpieczeń od utraty pracy, na życie oraz na wypadek trwałej i całkowitej niezdolności do pracy. Bardzo popularną praktyką, stosowaną przez niemal wszystkie banki, jest tzw. cross-selling. Zgodnie z nim banki, oferując kredyt, starają się powiązać go ze sprzedażą innych produktów. Obecnie normą jest, że przed przyznaniem kredytu bank wymaga od kredytobiorcy założenia u siebie rachunku, czasem zakupu karty kredytowej bądź też produktów inwestycyjnych itp. Na finansową atrakcyjność kredytu wpływa również wysokość prowizji za jego przyznanie. Oprócz czysto materialnych czynników, przed ostateczną decyzją warto również upewnić się, jaka jest wśród klientów opinia na temat konkretnego banku oraz rzetelności pracujących w nim osób.

Ocena bieżącej sytuacji na rynku oraz perspektyw na najbliższą przyszłość

W chwili obecnej, mimo faktu, iż złotówkowe kredyty hipoteczne są droższe od tych denominowanych w walutach zagranicznych, to właśnie one wiodą prym na rynku. Wynika to ze wspomnianych już obostrzeń dotyczących zdolności kredytowej, które stosują banki w wypadku kredytów w euro lub franku szwajcarskim. Tak więc osoby mogące sobie na to pozwolić, wybierają kredyty walutowe głównie w euro, a pozostali zadłużają się w złotówkach. W nadchodzących kwartałach można przewidywać wzrost zainteresowania klientów kredytami w euro. Będzie to wywołane, po pierwsze, spodziewanymi podwyżkami stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co prowadzić powinno do umacniania się złotówki, a przez to – do obniżania wysokości rat kredytów w walutach zagranicznych. Za kredytami w europejskiej walucie przemawia także perspektywa wejścia Polski do strefy euro, w związku z czym waluta kredytów złotowych i tak wcześniej czy później ulegnie zmianie. Taki rozwój sytuacji potwierdzają dane Związku Banków Polskich jeszcze za II kwartał 2010 r. W okresie od kwietnia do czerwca obecnego roku aż 72% kredytów przyznano w rodzimej walucie. Umiarkowanie dużą popularnością cieszyły się również kredyty w euro, co przełożyło się na prawie 24% ich udziału w rynku. Trzecie miejsce zajął frank szwajcarski z udziałem na poziomie 4,4%, a kredyty w dolarze amerykańskim były praktycznie niespotykane na rynku.

Odsetek wartości kredytów denominowanych w poszczególnych walutach, w III kwartale 2010 r.

Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podst. danych www.zbp.pl

Ogólnie rzecz biorąc, w III kwartale br. sytuacja kredytobiorców uległa poprawie. Było to możliwe dzięki nasilającej rywalizacji banków, które coraz zacieklej walczyły o klienta, w efekcie czego przede wszystkim obniżył się poziom marży. Znalazło to swoje odzwierciedlenie w rosnącej maksymalnej zdolności kredytowej, która w III kwartale zwiększyła się we wszystkich analizowanych grupach potencjalnych kredytobiorców. Zestawienie zawierające największe możliwe do uzyskania kwoty kredytów dla poszczególnych grup w trzech głównych walutach zostało przedstawione poniżej. W wypadku Rodziny 2+1 oraz przy kredytach walutowych dla Rodziny 2+2 poziom wymaganego wkładu własnego obniżył się do 10%, reszta założeń pozostała bez zmian.

Maksymalna zdolność kredytowa dla Singla, Rodziny 2+2 oraz Rodziny 2+1, (stan na koniec września 2010 r.)

* Tabela przedstawia ofertę kredytową w banku, który przyznawał najwyższą zdolność kredytową na koniec września 2010r. Źródło: Emmerson Finanse

Najwyższą zdolność kredytową posiada oczywiście ostatnia grupa, o najwyższym dochodzie netto. Pod koniec września 2010 r. trzyosobowa rodzina z dochodem netto na poziomie 7 tys. zł mogła zaciągnąć dwudziestoletni kredyt w euro na kwotę 607 tys. zł. W wypadku Singla oraz Rodziny 2+2 największa zdolność występuje dla kredytów złotówkowych i jest to odpowiednio 226 tys. zł i 452 tys. zł.

Zgodnie z danymi AMRON-SARFIN w II kwartale br. przyznanych zostało 63,9 tys. nowych kredytów o łącznej wartości 13,5 mld zł. Związek Banków Polskich prognozuje wartość udzielonych kredytów w całym 2010 r. na 50 mld złotych. Wartość nowych umów kredytowych za pierwsze półrocze stanowiła 47% tej kwoty. Można się spodziewać, że ożywiona konkurencja między bankami, mająca odzwierciedlenie w obniżkach marży, wpłynie pozytywnie na dalszy rozwój wydarzeń na rynku do końca 2010 r. Na wzrost zainteresowania nabyciem własnego „M” powinny również przełożyć się zapowiedzi wprowadzenia od 2011 r. do programu „Rodzina na swoim” zmian, które mają ograniczyć jego dostępność. Najistotniejsze z nich to obniżenie limitów cenowych, wprowadzenie ograniczenia wiekowego docelowych kredytobiorców do 35 lat, a także poszerzenie grona osób mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne. Powyższe zmiany spowodują bezpośredni wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi do końca roku. Po stabilizacji limitów cenowych w III kwartale, progi cenowe na ostatni kwartał br. wzrosły w dziesięciu miastach wojewódzkich, w Gdańsku pozostały bez zmian, a w siedmiu spadły. Warto odnotować wzrost dla Warszawy, który wyniósł aż 13,3%, co niewątpliwie znacznie poszerzy liczbę mieszkań kwalifikujących się do rządowych dopłat dostępnych na stołecznym rynku. Pobudzić popyt na kredyty w ostatnim kwartale 2010 r. mogą również propozycje KNF odnośnie kształtu rekomendacji „S”. Jej głównym założeniem ma być ograniczenie udziału kredytów walutowych w portfelach banków do maksymalnie 50%. Nie wiadomo jeszcze, kiedy dokładnie ma ona wejść w życie, ale najprawdopodobniej stanie się to w ciągu 2011 r. Te czynniki oraz poprawiająca się sytuacja gospodarcza sprawiają, że w ostatnich miesiącach obecnego roku będzie można mówić o dalszym wzroście na rynku. Jednak już w nowym roku, jeśli zapowiadane ograniczenia wejdą w życie, należy spodziewać się odwrotnej tendencji na rynku kredytów hipotecznych.

Komentarz rynkowy eksperta – Paweł Siwek, prezes Emmerson Finanse

W ostatnim czasie obserwujemy na rynku kredytów hipotecznych kontynuację trendów, które zarysowały się w pierwszej połowie roku.

Stopniowo i systematycznie banki polepszają swoje oferty kredytów. Poprawiają się głównie dwa elementy, szczególnie ważne dla osób zainteresowanych nowym kredytem hipotecznym. Pierwszym z nich jest marża banku – czyli element składowy oprocentowania zależny od oferty banku (pamiętamy, że drugim elementem składowym oprocentowania kredytu hipotecznego pozostaje niezależna od stron umowy kredytowej stawka WIBOR, LIBOR, EURIBOR). W tym zakresie obserwujemy stałą tendencję obniżania wysokości marż. Sztandarowym przykładem może być oferta jednego z wiodących banków, gdzie przy założeniu 50% wkładu własnego i kwoty kredytu przekraczającej 750 tys. zł można uzyskać marżę nawet na poziomie 0,7%. To poziom bardzo atrakcyjny. Jednak tak dobre oferty kierowane kierowane są głównie do wąskiego grona klientów, którzy w ocenie banku nie należą do żadnej z tzw. „grup ryzyka”. Należy bowiem pamiętać o powszechnie znanej zasadzie, którą kierują się departamenty ryzyka w bankach: „ryzyko kosztuje”.

Drugi element stanowi prowizja za udzielenie kredytu. Obecnie spora część banków posiada oferty promocyjne, w których prowizja za udzielenie kredytu wynosi 0%. Warto jednak zwrócić uwagę na dodatkowe wymagania promocji. Zwykle nie ogranicza się ona wyłącznie do obniżek marży i prowizji. Zdecydowana większość ofert specjalnych wymaga założenia konta osobistego w banku udzielającym kredytu. W niektórych wypadkach wiąże się to z miesięczną opłatą za prowadzenie rachunku na poziomie nawet 25 PLN. Dodatkowym wymogiem może być również zobowiązanie kredytobiorcy do comiesięcznego zasilania konta osobistego określoną kwotą lub nawet zobowiązanie do przelewania na to konto całości swojego wynagrodzenia. Klienci, którzy do oceny zdolności kredytowej przedstawiają swoje dochody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej i jednocześnie korzystają z promocji, mogą spotkać się z wymogiem przeniesienia swojego konta firmowego do nowego banku – wraz z całością obrotów. Czasem takie rozwiązanie może okazać się bardzo kłopotliwe. Zazwyczaj, oferty promocyjne mają ściśle i długoterminowo związać klienta z bankiem. Stąd częste oferty cross-sellowe związane z kartami kredytowymi, limitami debetowymi w rachunkach osobistych. Kolejnym sposobem długoterminowego powiązania klienta z bankiem okazuje się połączenie oferty promocyjnej (np. obniżki marży) z produktem oszczędnościowo- inwestycyjnym. W takim wypadku klient zobowiązany jest do długoterminowego oszczędzania, co zwykle wiąże się z koniecznością odkładania kilkuset złotych miesięcznie. Warto jednak zwrócić uwagę na koszty związane z wcześniejszym odstąpieniem od tego programu. Zazwyczaj oferty oszczędnościowo inwestycyjne konstruuje się w taki sposób, że wycofanie środków przed upływem kilku lat może stać się zupełnie nieopłacalne.

Podsumowując, można stwierdzić, że obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ulega ciągłym zmianom. Zauważamy wiele czynników hamujących akcję kredytową. Proponowane zmiany w zakresie rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego powodują ożywioną dyskusję wśród bankowców. Z jednej strony zauważają oni konieczność lepszego zabezpieczania rynku bankowego przed pojawiającymi się zagrożeniami, jednak z drugiej – pojawiają się komentarze, iż niektóre wymogi rekomendacji idą już zbyt daleko i będą zbyt mocno ograniczały akcję kredytową. Dodatkowo same banki uważniej przyglądają się wnioskom kredytowym, starannie analizując sytuację kredytobiorców i samą inwestycję. Mimo tego, porównując oferty sprzed 12 miesięcy, można bez cienia wątpliwości zauważyć znaczący postęp w zakresie ich atrakcyjności oraz dostępności kredytu. Jeżeli na rynku finansowym nie wystąpią głębsze zaburzenia, można spodziewać się dalszego uatrakcyjniania ofert kredytowych. Pamiętajmy jednak, że w pewnym momencie banki osiągną jednak próg opłacalności, co spowoduje zahamowanie trendu obniżek marż i prowizji.

Opierając się na powyższych założeniach, należy podkreślić, iż do kredytu hipotecznego warto podejść jak do inwestycji długoterminowej . Warto zastanowić się, co będzie za rok, pięć czy dziesięć lat i jak wówczas będzie wyglądał nasz kredyt.

Źródło: "Polski rynek mieszkaniowy. Raport. III kwartał 2010 r."