III kwartał 2010 r. zdecydowanie stał pod znakiem stabilizacji cenowej – na największych rynkach mieszkaniowych Polski zmiany średnich poziomów cen oferowanych mieszkań w ujęciu kwartał do kwartału nie przekraczały poziomu 1%. Wyjątkiem były rynki Łodzi i Katowic, gdzie ceny spadły w bardziej dostrzegalny sposób (odpowiednio o 1,9% i 1,2%). W grupie analizowanych miast najsilniejszy wzrost charakteryzował Zieloną Górę, gdzie w III kwartale br. średnia cena ofertowa wzrosła o 2,8%. Z drugiej strony najsilniejsze spadki, poza wspomnianymi Łodzią i Katowicami, charakteryzowały Rzeszów i Wałbrzych(po -1,4%) oraz Poznań i Sopot (-0,9%). W wypadku pozostałych miast zmiany cen pozostały na minimalnym poziomie.

Średnie ofertowe ceny mieszkań w wybranych miastach i regionach (III kwartał 2010 r.; ceny w zł/M²)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Porównanie i zmiany ofertowych cen mieszkań w wybranych miastach (II -III kwartał 2010 r.; ceny w zł/M²)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Średnia cena 1m² mieszkań w poszczególnych miastach polski z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego” rynku wtórnego (cena w zł/m²)

* kilka ofert sprzedaży Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Analiza aktualnych średnich cen ze względu na wiek oferowanych lokali dowodzi, iż we wszystkich branych pod uwagę miastach mieszkania oferowane na nowym rynku wtórnym pozostają droższe w porównaniu z tymi ze starego rynku wtórnego. Najmniejsze różnice zaobserwowano w Radomiu, Rzeszowie i – co ciekawe – w Warszawie. Największe rozbieżności pomiędzy omawianymi segmentami rynku występują w Gdyni, Katowicach, Częstochowie i Wałbrzych (w tym ostatnim mieście oferuje się zaledwie kilka mieszkań na nowym rynku wtórnym, a ich ceny w znaczący sposób przewyższają ceny mieszkań starszych).

Wśród cen mieszkań nie starszych niż 10 lat dominuje tendencja zwyżkowa. Najsilniej wzrosły ceny w Zielonej Górze, Częstochowie, Olsztynie i Opolu (zmiany w granicach 2,9-4,6%). W pozostałych miastach także dochodziło do podwyżek, jednak nie były one już tak bardzo wyraźne. Do wyjątków w III kwartale 2010 r. należały „nowe rynki” Łodzi, Radomia, Torunia, Szczecina i Sopotu, na których ceny spadły.

W grupie mieszkań co najmniej 10-letnich trudniej wyodrębnić dominującą tendencję cenową: występują zmiany w obydwu kierunkach, natomiast tym, co łączy wszystkie miasta, pozostaje niewielka skala tych zjawisk – jedynie w wypadku Łodzi, Wrocławia i Szczecina przekraczały one poziom 1%, przy czym we wszystkich z wymienionych miast zanotowano spadki.

Porównanie i zmiany ofertowych cen mieszkań w REGIONACH (II -III kwartał 2010 r.; ceny w zł/M²)

Wyjaśnienie: W tabeli zaprezentowano średnie ceny mieszkań oferowanych na terenie województw z wyłączeniem miast, które zostały przedstawione wcześniej. Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Analiza cen mieszkań w regionach – w województwach z wyłączeniem największych miast, których ceny zostały już przedstawione w poprzedniej tabeli – wskazuje na istnienie dużych dysproporcji pomiędzy miastami centralnymi, aglomeracyjnymi oraz pozostałymi miejscowościami w ramach poszczególnych regionów. W największym stopniu uwidoczniają się one oczywiście w wypadku największych rynków, na których dodatkowo występują najwyższe ceny mieszkań: w Warszawie średni poziom cen mieszkań z rynku wtórnego o 55% przekracza średnią w całym regionie mazowieckim, a we Wrocławiu ta różnica wynosi 62%. Co ciekawe, tej prawidłowości w tak dużym stopniu nie poddaje się Kraków, Poznań, a także Gdańsk i Gdynia – w tych miastach rozbieżności cenowe mieszczą się w granicach 16-34%. Wśród miast aglomeracji trójmiejskiej najwyższa różnica występuje oczywiście w Sopocie, na którego terenie średnie ceny mieszkań są niemal o 90% wyższe niż w regionie pomorskim. Gdyby pominąć tę specyficzną lokalizację, okazałoby się, iż na czoło miast z najwyraźniejszymi różnicami cenowymi wysuwają się Kielce – w pozostałych miejscowościach regionu świętokrzyskiego ceny okazują się zdecydowanie niższe od obowiązujących w stolicy województwa.

W grupie analizowanych miast znalazły się trzy, na terenie których utrzymuje się odwrotna zależność: ceny są w nich zdecydowanie niższe, niż w regionach. Do tej grupy należą: Radom (region mazowiecki jest zdominowany przez ofertę stołeczną), Wałbrzych (województwo dolnośląskie zdominowane zostało aglomerację wrocławską) i – co ciekawe – Szczecin, gdzie średnia cena  w mieście stanowi 75% wartości dla całego regionu zachodniopomorskiego. Sytuacja w tym ostatnim mieście wymaga wyjaśnienia: przy obliczaniu średniej w regionie – po usunięciu ofert szczecińskich – przewagę zyskują oferty mieszkań w kurortach nadmorskich (np. w Kołobrzegu, gdzie średnie ceny są istotnie wyższe niż w Szczecinie). To zjawisko determinuje przewagę cenową regionu zachodniopomorskiego nad jego stolicą.

Źródło: "Polski rynek mieszkaniowy. Raport. III kwartał 2010 r."