Rynek mieszkaniowy i jego kondycja zawsze zależne były od polityki banków. Gdy na przełomie roku 2008/2009 banki gwałtownie zaostrzyły politykę kredytową - ruch w branży deweloperskiej zamarł. O finansowanie zakupu nieruchomości było znacznie trudniej, a i sami inwestorzy borykali się z dostaniem kredytu na budowę mieszkań.
 
Obecnie można zauważyć rozluźnienie polityki banków w stosunku to kupujących własne ‘M”, jednak deweloperzy wciąż miewają trudności w uzyskaniu takiego finansowania. To właśnie banki mają ostatnie słowo na rynku nieruchomości, od ich polityki zależy kondycja branży i podaż mieszkań.

Kowalski dostanie

Zakup własnego “M” znów stal się realny dla wielu Polaków. Skończył się bowiem okres ostrożnej polityki kredytowej z pierwszej połowy 2009 roku i banki finansują zakup mieszkania na bardziej liberalnych warunkach.

Jak twierdzą doradcy finansowi, kredyty tanieją. Ostatnie miesiące przynoszą obniżki marż i prowizji, a coraz więcej banków udziela już kredytu na ponad 100% wartości nieruchomości. Takie kredyty oferuje mBank, MultiBank oraz Allianz Bank, a teraz także Alior oferujący kredyt w wysokości 120% wartości nieruchomości. Co więcej, banki zaczęły walczyć o klienta, oferując różnego rodzaju promocje i bonusy.

Następuje większe otwarcie banków na kredytowanie zakupu mieszkań będących dopiero w budowie. Jest to szczególnie istotne dla poszukujących nowych mieszkań, gdyż w ocenie analityków Home Broker, coraz więcej z nich będzie zmuszona dokonać zakupu na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Dotyczy to szczególnie lokali 1 – 2-pokojowych, na które cały czas jest największy popyt.

W naszej ofercie znaleźć można zarówno mieszkania gotowe, jak i te, których budowa skończy się za kilka lub kilkanaście miesięcy. Oczywiście największy wybór jest wśród lokali będących jeszcze w fazie realizacji, ich cena jest stosunkowo niższa, a dzięki zmianie polityki banków, można je sfinansować kredytem - mówi Bartłomiej Rzepa, prezes Wawel Service.

T znaczy trudniej

Mimo że banki planują zwiększyć ilość udzielanych kredytów, ich wysokość może być ograniczona przez wprowadzenie Rekomendacji T. Zakłada ona m.in., iż maksymalny bezpieczny poziom zobowiązania z tytułu spłaty rat zaciąganych kredytów i pożyczek nie powinien przekraczać 50% dochodów osób o średnich zarobkach.

Według oceny ekspertów Deloitte, Rekomendacja T może najbardziej uderzyć w rynek kredytów hipotecznych. Aby uzyskać kredyt o oczekiwanej wartości, potencjalni kredytobiorcy będą musieli legitymować się dochodem wyższym nawet o 44% niż dotychczas. Jeszcze trudniej będzie dostać kredyt walutowy. Szacuje się, że wraz z wprowadzeniem nowych restrykcji, dostęp do kredytów może stracić nawet 3 mln Polaków.

Rodzina na cudzym?

Rządowe dopłaty do kredytu cieszyły i wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem Polaków. Jednak wszystko wskazuje na to, że dni programu „Rodzina na swoim” są policzone. Rząd chce bowiem całkowicie zrezygnować z dofinansowania rodzinom zakupu pierwszego lokum. Jak donosi Dziennik Gazeta Prawna, zostały już podjęte kroki w kierunku przedefiniowania programu kredytów preferencyjnych. Zmierzają one do stopniowego wyhamowania programu i wygaszania akcji kredytowej. Dopłaty mają być udzielane jeszcze przez dwa i pół roku, a od nowego roku prawo do ich otrzymania będą miały osoby do 35 roku życia. Od 2011 zaostrzone zostaną również kryteria dotyczące wskaźników cen nieruchomości.

Zdaniem analityków powyższe zmiany znacznie ograniczą ofertę mieszkań w programie “Rodzina na swoim”. Jak informuje portal Money.pl, z wyliczeń wynika, że ilość lokali dostępnych na rynku pierwotnym może zmniejszyć się nawet o połowę. Dotyczy to zwłaszcza dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań.

Deweloper milej widziany

Jeśli chodzi o kredytowanie nowych inwestycji, banki coraz częściej wracają do rozmów z deweloperami. Poza standardową oceną projektu banki dużą wagę przywiązują do doświadczenia inwestora i od tego w dużej mierze uzależniają przyznanie finansowania. Dla banku ważne jest to, jak długo deweloper działa na rynku, ile inwestycji mieszkaniowych zrealizował, a także, jak układała się jego dotychczasowa współpraca z instytucjami finansowymi.

Przed uruchomieniem kredytu wymagane jest wniesienie wkładu własnego w wysokości minimum 20% całkowitych nakładów inwestycyjnych oraz przedsprzedaż ok. 30–40% mieszkań. Zwłaszcza ten ostatni warunek sprawia, że na kredyt inwestycyjny pozwolić sobie mogą nieliczne firmy deweloperskie a pozostałe zostaną z rynku wykluczone.

Jednak jak twierdzą analitycy Domu Inwestycyjnego BRE Banku polityka banków w stosunku do deweloperów powinna zostać poluzowana. Z perspektywy sektora bankowego, deweloper może być bardzo dobrym klientem. Inwestycje mieszkaniowe charakteryzują się bowiem wysoką rentownością i stosunkowo krótkim okresem kredytowania.

Jak nie bank, to klient

Wymogi stawiane inwestorom przez banki często są bardzo trudne do osiągnięcia przy obecnej sytuacji na rynku. Spełnienie warunku przedsprzedaży 40% mieszkań pod znakiem zapytania stawia zasadność zaciągania kredytu inwestycyjnego, gdyż taki poziom sprzedaży praktyczne gwarantuje bezpieczne prowadzenie inwestycji z wpłat klientów. Na taki niezależny od banków model finansowania pozwolić sobie mogą jedynie duzi i wiarygodni deweloperzy oferujący atrakcyjne projekty mieszkaniowe. Dzięki licznym badaniom opinii powstają różne rankingi, jednym z nich jest opublikowany przez portal tabelaofert.pl ranking najbardziej zaufanych deweloperów. Większość z nich to duże spółki notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Wśród krakowskich deweloperów firma Wawel Service zajęła pierwsze miejsce. To dla nas ogromne wyróżnienie, tym bardziej, że pochodzi od samych klientów. Wiarygodność to bardzo poważny kapitał, szczególnie dzisiaj gdy tak wiele mówi się o kryzysie – mówi Bartłomiej Rzepa.

Przy współfinansowaniu klientów Wawel Service realizuje budowę 200 mieszkań przy ulicy Halszki na krakowskim Kurdwanowie. Jest to rozwiązanie korzystne zarówno dla dewelopera, który oszczędza na kosztach finansowania, jak i dla nabywców, którzy dzięki temu mogą taniej nabyć mieszkanie.