Niewielkim stosunkowo echem odbiło się w mediach spotkanie Polskiego Związku Banków oraz Kongresu Budownictwa na którym zaproponowano quasi – nową ideę oszczędnościową dla tych których nie stać na kredyt hipoteczny.

Idea ta – skądinąd szczytna – jest próbą nowego spojrzenia na to jak udostępnić Polakom możliwość spełniania marzeń o własnym mieszkaniu. Aby było jeszcze ciekawej podobne rozwiązania były popularne jeszcze w przedwojennej Polsce.

Nowe spojrzenie na (częściowo) stary pomysł

Mimo nowej próby stymulacji wzrostu podaży powierzchni mieszkaniowej w skali kraju, pomysł przedstawiony przez wspomniane dwa ciała nie jest całkowicie nowatorski. W przedwojennej Polsce zupełnym standardem było zakładanie kas - spółdzielni, których celem było budowanie mieszkań. Różnica polegała na tym, iż spółdzielnie te często były skupione wokół konkretnych zakładów pracy (i tak powstawały kamienice wybudowane przez spółdzielnie kolejarzy, bankowców czy nauczycieli). Grunt czasami był przekazywany przez danego pracodawcę co wyraźnie obniżało koszty budowy.

Innym, ale popularnym rozwojem budownictwa mieszkaniowego było budowanie pod wynajem (ważnym elementem było działające do 1935 r. prawo ochrony lokatorów ustalające limit pobieranych czynszów). Na ostatnie 4 lata przedwojenne uwolniono czynsze co wyraźnie zwiększyło dynamikę budownictwa czynszowego. Natomiast mało kiedy pomagało w inwestycjach państwo.

Zasada działania

Wedle pomysłodawców, zasada działania kas polegać miałaby na systematycznym oszczędzaniu w kasach środków na mieszkanie, które to oszczędzanie państwo premiuje corocznym, 20% procentowym zwiększeniem uzbieranych już środków. Oprócz tego zgromadzone środki mogą się też powiększać poprzez odsetki od lokaty bankowej. W ten sposób skumulowane środki miałyby stanowić wkład własny w kredycie hipotecznym, którego oprocentowanie miałoby być wyższe maksymalnie o 3 % względem oprocentowania uzbieranych już środków. Inicjatywa wyszła z Kongresu Budownictwa a wsparł ja również Komitet Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

Dzisiejsza sytuacja w mieszkalnictwie pozwala w przybliżeniu podzielić społeczeństwo na 3 podstawowe rodzaje. Pierwszą grupę stanowią ci, którzy kupują mieszkanie na własność (poprzez kredyt hipoteczny bądź gotówkę), drugą stanowią Ci, którzy partycypują w społecznym budownictwie czynszowym (TBS), oraz ci, którzy cały czas najmują mieszkania. Grupa trzecia jak łatwo się domyśleć jest w najgorszej sytuacji: nie posiada zdolności kredytowej i mieszka z rodzicami.

Mieszkań w systemie TBS albo już dla takich osób nie ma albo wciąż jest to dla nich za droga alternatywa. Jak podaje Kongres Budownictwa polską, niewykorzystaną w 1997 r. ustawę zastosowały Węgry w efekcie czego co ósmy Węgier w ten sposób na dzień dzisiejszy oszczędza. Padają też konkretne liczby: liczba klientów kas budowlanych wzrosła w roku 2004 do około 1 mln na Słowacji i na Węgrzech a prawie 5 mln w Czechach

Konsekwencja

Czy obecny sejm będzie w stanie przegłosować, a następnie rząd wdrożyć taki program? Przypomnijmy, iż wymyślony oraz wdrożony przez rząd PiS program „Rodzina na Swoim” spotkał się z żywym odbiorem wśród zainteresowanych (dotychczas z programu skorzystało ponad 100 tys. rodzin). Ciągły brak zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych całego społeczeństwa rodzi stałą potrzebę rządowego pomysłu na wsparcie mieszkaniowe najuboższym.

Czy ten akurat pomysł ma szansę realnej pomocy budownictwu mieszkaniowemu? Mamy w pamięci TBSy – które tak naprawdę sporo zdziałały zanim rozpoczął się boom deweloperski. W tych mieszkaniach mieszka wg ostrożnych szacunków ponad 150 tysięcy rodzin. Szkoda tylko że sporo więcej wciąż czeka na podobne ale jeszcze tańsza rozwiązanie. TBS-y póki co prawie wymarły, a za to krótką karierę robi Rodzina na Swoim. Rodzina na Swoim jest jednak doraźnym i stosunkowo drogim dla państwa rozwiązaniem. TBSy są (były) programem długofalowym i przyniosły konkretną ilość mieszkań. Czy system kas się sprawdzi? Przykłady z innych europejskich krajów są obiecujące, jednak ja chciałbym zwrócić uwagę na jeden drobny szczegół. Zarówno kupno mieszkania na kredyt lub za gotówkę, jak i partycypacja/najem mieszkania TBS jest rozwiązaniem, które powoduje, że zainteresowany w krótkim czasie otrzymuje wpierw mieszkanie, a potem za nie płaci (kredyt) lub płaci za jego wybudowanie (TBS). W przypadku kas, trzeba wykazać się wpierw kilkuletnią sporą samodyscypliną, a potem dopiero, niejako w nagrodę rodzi się powoli szansa (dopiero!) na kredyt.

Czy jednak warto spróbować?

Obawa jest jedna – przypomnę – projekt jest adresowany do najbiedniejszych. Pytanie więc rodzi się takie: czy najbiedniejszych będzie stać na comiesięczne i kilkuletnie oszczędzanie po to by otrzymać kiedyś (!) mgliście rysujący się kredyt (który i tak trzeba spłacać?).

Wyobraźmy sobie więc sytuacje rodziny 2 + 2, której łączny dochód wynosi 3 000 zl miesięcznie. Czy rodzina o takim miesięcznym budżecie będzie skłonna odkładać np. 700 zł miesięcznie po to by mieć szansę (!) na kredyt za parę lat? Osobiście w to nie wierzę. Biorąc pod uwagę wrodzony polski antytalent do oszczędzania i niecierpliwość obawiam się, iż taka forma długiego i mozolnego dla wielu oszczędzania na mieszkanie nie zachęci wielu. Przerażające statystyki zarówno ilości jak i skali kredytów gotówkowych nie są dobrym prognostykiem. Każda forma stymulacji mieszkalnictwa mieszkaniowego pomoże „zasypać” ogromną dziurę deficytu mieszkaniowego. Pytanie tylko czy dana metoda jest po pierwsze atrakcyjna (z wielu punktów widzenia) i czy brutalny rachunek kosztów jakie ma ponieść państwo nie jest zbyt wysoki – zwłaszcza w obliczu paneuropejskiego pikowania finansów publicznych w dół.

Witold Zamorski

Dział analiz rynku nieruchomości – sieć biur nieruchomości Północ