Rozmowa z Panem Arkadiuszem Borek – prezesem Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

Co właściwie oznacza termin „gminna polityka mieszkaniowa”?

Gminna polityka mieszkaniowa to określone cele strategiczne, kierunki działań oraz zadania prowadzące do osiągnięcia założonego modelu warunków i stosunków mieszkaniowych oraz zasad funkcjonowania gospodarki mieszkaniowej.

Jaki jest główny cel gminnej polityki mieszkaniowej?

Jest nim tworzenie warunków zapewniających gospodarstwom domowym możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zgodnie z własnymi preferencjami, aspiracjami i możliwościami ekonomicznymi poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów na etapie procesu inwestycyjnego, w fazie nabywania prawa do mieszkania oraz w fazie eksploatacji zasobu mieszkaniowego. W chwili obecnej niedobór mieszkań w naszym kraju szacowany jest na poziomie ok. 1,8 mln nowych mieszkań. Równocześnie, poziom czynszów za mieszkania wynajmowane od gmin, zakładów pracy, spółdzielni mieszkaniowych oraz w zasobach prywatnych jest niski, przeciętnie wynosi ok. 1,5% – 1,8% kosztów odtworzenia rocznie, co niestety uniemożliwia prawidłową eksploatację oraz remontowanie dekapitalizujących się zasobów mieszkaniowych. Mimo to, dla ludzi żyjących w niedostatku lub ubóstwie, wysokość czynszów wraz z opłatami eksploatacyjnymi jest stale zbyt wysoka. Pomimo istnienia dodatków mieszkaniowych nie są oni w stanie ponosić tych wydatków, co w skrajnych przypadkach doprowadza do eksmisji. Z roku na rok pogłębiają się również tendencje związane z eksmisjami. Sądy mając na uwadze sytuację rodzinną i materialną najemców, w części wyroków przyznają eksmitowanym uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, którego obowiązek przydzielenia spoczywa na gminie.

Jakie są cele szczegółowe polityki mieszkaniowej?

Do celów tych należy między innymi: uzbrajanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe, tworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego odpowiednim udziałem terenów z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, sprzedaż gruntów komunalnych pod budownictwo mieszkaniowe, rozwój budownictwa na wynajem, zwiększenie efektów rzeczowych budownictwa mieszkaniowego w formie własnościowej, zapewnienie schronienia najuboższym, racjonalna prywatyzacja zasobu publicznego, ekonomizacja polityki czynszowej, wypłata dodatków mieszkaniowych czy też wspieranie remontów i termomodernizacji zasobu mieszkaniowego.

W jakich aspektach można rozpatrywać politykę mieszkaniową?

Można ją rozpatrywać w trzech aspektach: ekonomicznym, socjalnym oraz technicznym.

Problematyka ekonomiczna obejmuje metody określania potrzeb mieszkaniowych i poziomu ich zaspokojenia przy optymalnym wykorzystaniu dostępnych środków, natomiast problematyka społeczna przejawia się w położeniu nacisku na warunki mieszkaniowe ludności. Aspekty techniczne polityki mieszkaniowej obejmują natomiast powiązania gospodarki mieszkaniowej z budownictwem, działalnością remontową oraz procesami przebudowy i modernizacji zasobów mieszkaniowych. 

W jaki sposób realizowana jest polityka mieszkaniowa na szczeblu samorządu terytorialnego?

Realizacja tej polityki polega na zapewnianiu mieszkań socjalnych, zamiennych i komunalnych, gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym gminy, wypłacaniu dodatków mieszkaniowych, sprzedaży gruntów komunalnych, budowie infrastruktury technicznej, tworzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Muszę niestety stwierdzić, że tylko znikoma część gmin posiada własną uchwaloną politykę mieszkaniową (strategię mieszkalnictwa). Skutkuje to tym, że wielokrotnie decyzje gminnych decydentów podejmowane są w sposób dość chaotyczny i nie są usystematyzowane, tak naprawdę nie ma spójności w zakresie działań związanych z gospodarowaniem gminnymi nieruchomościami zabudowanymi i niezabudowanymi. Dowodem na istnienie tego faktu mogą być chociażby kontrole przeprowadzane przez Najwyższą Izbę Kontroli, które wykazały, że wiele gmin nie posiada ustawowo wymaganego dokumentu jakim jest Wieloletni Program Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy.

Jakimi zasadami powinna kierować się polityka mieszkaniowa w gospodarce rynkowej?

Polityka ta powinna kierować się następującymi zasadami:

• celowością – gdzie pomoc powinna być skierowana do osób najbardziej potrzebujących,
• przejrzystością – polityka dotacyjna musi być przejrzysta i zrozumiała dla wszystkich,
• sprawiedliwością – powinna być to polityka sprawiedliwa dla większości uczestników,
• maksymalnym wykorzystaniem środków sektora prywatnego – chodzi tu o wybranie takich rozwiązań, które pozwolą na optymalne wykorzystanie środków gospodarstw domowych i sektora prywatnego – większość wydatków na mieszkalnictwo winno pochodzić ze środków prywatnych,
• polityką zachęcania i podtrzymywania rozwoju prywatnego rynku, czyli polityką, która nie konkuruje z mechanizmami rynkowymi, przede wszystkim z komercyjnymi możliwościami finansowania inwestycji mieszkaniowych, a jest w stosunku do nich komplementarna,
• ekonomiczną wydajnością – poprzez osiąganie rezultatów przy minimalnych wydatkach budżetu
• administracyjną wydajnością – poprzez minimalizację czasu i kosztów administracyjnych.

Kto w Polsce odpowiedzialny jest za prawidłowe prowadzenie polityk mieszkaniowych i jakie obowiązki się z tym wiążą?

W Polsce obowiązek zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych najbiedniejszych gospodarstw domowych deleguje na gminy ustawodawca, który w określonych przypadkach, nakłada również na nie obowiązek zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych. Dlatego też polityka subwencjonowania mieszkalnictwa środkami publicznymi przyjmuje często charakter socjalny w postaci pomocy finansowej dla najbiedniejszych gospodarstw domowych.