Osoby, które zdecydowały się na wynajem swojej nieruchomości często borykają się z wieloma problemami: niepłaceniem przez lokatorów czynszu w wyznaczonym terminie, dewastowaniem mieszkania czy podnajmowaniem lokalu osobom trzecim. Właściciele mieszkań próbują się chronić na różne sposoby. Sprawdzają i poddają skrupulatnej selekcji potencjalnych najemców. Najlepiej jednak zabezpieczyć się odpowiednio skonstruowaną umową.

Warto wiedzieć, że przepisy dotyczące umowy najmu znajdują się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 659 do 692, a także w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zanim podejmiemy decyzję o wynajmie mieszkania, dobrze byłoby się z nimi zapoznać lub wybrać się na konsultację do radcy prawnego, który pomoże nam zabezpieczyć całą procedurę.

Bezbłędna umowa

Im dokładniejszą spiszemy umowę najmu, tym spokojniej będziemy spali. Dokument ten powinien chronić interesy oraz określać prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Znaleźć muszą się w niej oczywiście dane osobowe właściciela mieszkania i lokatora. Konieczne jest także podanie adresu wynajmowanej nieruchomości, jej powierzchni i liczby pomieszczeń. Kluczowym elementem umowy jest jasno określony czas najmu oraz okres, sposób i przyczyny, z jakich możemy ją wypowiedzieć. By zadbać o aspekt finansowy powinniśmy sprecyzować, w jaki sposób będzie regulowany czynsz za wynajem mieszkania, określić terminy płatności, a także opisać inne koszty, jakimi obciążony jest najemca (czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej opłaty za media).

Przygotowując umowę musimy zdawać sobie sprawę z tego, że jej zadaniem jest określanie praw i obowiązków obu stron – właściciela mieszkania i lokatora. – Pamiętajmy o załączeniu protokołu zdawczo-odbiorczego do umowy najmu. Powinien on zawierać opis wyposażenia mieszkania, a także stan liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia mieszkania, dzięki którym w łatwy sposób będzie można udowodnić, czy w trakcie trwania umowy stan mieszkania uległ pogorszeniu – mówi dr Krystyna Babiak, dziekan Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego rozliczana będzie ewentualna kaucja, dlatego też poprawne sporządzenie tego dokumentu leży zarówno w interesie wynajmującego, jak i najemcy. Ważne jest także to, żebyśmy precyzyjnie określili w umowie przeznaczenie przedmiotu najmu, np. na cele mieszkaniowe.

Uciążliwy lokator

Najczęstszym problemem, z jakim spotykają się wynajmujący, jest niepłacenie przez najemcę czynszu i opłat za media. Terminowe opłacanie ustalonego wcześniej czynszu jest podstawową powinnością najemcy, dlatego też obowiązujące prawo daje właścicielowi mieszkania konkretne możliwości nacisku.

Pierwszym krokiem, jaki powinniśmy podjąć, gdy na nasze konto nie wpływają pieniądze jest pisemne wezwanie najemcy do zapłaty zaległych i bieżących opłat, a także uprzedzenie go o zamiarze wypowiedzenia umowy w sytuacji, gdy nie zastosuje się do wezwania. W wezwaniu musimy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Jeśli najemca nie potraktuje wezwania poważnie, możemy podejmować kolejne kroki. – Najistotniejszym przepisem regulującym problem niepłacenia czynszu przez najemcę jest artykuł 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, to wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia – mówi dr Krystyna Babiak, dziekan Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Nie możemy zapomnieć o tym, że wypowiedzenie musi być poprzedzone wezwaniem do zapłaty i musi mieć formę pisemną. Ustne zerwanie umowy jest nieważne. Zdarza się jednak też tak, że mimo wypowiedzenia umowy najmu, najemca nie chce opuścić naszego mieszkania. W takiej sytuacji możemy wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję niechcianego lokatora. Jeśli sąd wyda wyrok eksmisyjny najemca będzie musiał opuścić lokal.

Ciekawą, dość bezpieczną i stosunkowo mało popularną w Polsce formą umowy najmu jest umowa o najem okazjonalny. Dużym plusem, odróżniającym ten dokument od jego tradycyjnej formy jest to, że pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania takiego najemcy, który nie przestrzega wcześniej uzgodnionych warunków najmu. – Przy umowie najmu okazjonalnego konieczne jest poświadczone notarialnie oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić z mieszkania na żądanie właściciela. Dodatkowo najemca musi wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co wyraża zgodę właściciel – dodaje dr Krystyna Babiak, dziekan Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu.

Wynajęcie mieszkania to dobry sposób na zwiększenie domowego budżetu. Musimy jednak pamiętać, że najem jest jedną z trudniejszych transakcji na rynku nieruchomości. Jeśli chcemy bezproblemowo i sprawnie wynająć mieszkanie musimy być do tego prawidłowo przygotowani. Poza wiedzą i doświadczeniem przyda nam się wiedza, ostrożność i pomoc prawnika.