Na pierwszy rzut oka nie wyróżniają się spośród innych części miasta. Zdarza się, że nie mają bardziej rozwiniętej infrastruktury w porównaniu z innymi dzielnicami oraz nie zawsze znajdują się w ścisłym centrum. Jednak ceny nieruchomości tam zlokalizowanych często mogą przyprawić o zawrót głowy. Mowa o prestiżowych lokalizacjach.

W każdym z dużych polskich miast są dzielnice lub osiedla, których zamieszkiwanie często jest uznawane za przejaw snobizmu. Kupno luksusowego mieszkania, apartamentu lub rezydencji wykończonej w najwyższym możliwym standardzie niekoniecznie wystarczy do odpowiedniego podkreślenia swojego statusu społecznego. Prawdziwą satysfakcję daje posiadanie takiej nieruchomości w miejscu, które od wieków uchodzi za prestiżowe, lepsze od innych.

Na fakt, że dany adres jest wyjątkowy, wpływa co najmniej kilka czynników. Jednym z najważniejszych wydaje się być aspekt historyczny okolicy oraz obiektów tam zlokalizowanych. Przyjrzyjmy się czterem polskim aglomeracjom i obszarom na ich terenie, których zamieszkiwanie jest uznawane za swego rodzaju nobilitację.

Warszawa

Jedną z wizytówek stolicy, pełniącą funkcję sypialni elit, jest Saska Kępa. Jest to część miasta wchodząca w skład dzielnicy Praga Południe, zlokalizowana pomiędzy Wisłą, Parkiem Skaryszewskim, Kamionkiem, Grochowem i Gocławiem. Jej największy rozkwit miał miejsce w okresie dwudziestolecia międzywojennego. Wtedy to Saska Kępa zyskała status elitarnej części miasta. Na jej terenie licznie osiedlała się warszawska inteligencja oraz realizowana była zabudowa o charakterze willowym otoczona dużą ilością zieleni.

Przełomowym wydarzeniem było odbudowanie mostu Piłsudskiego łączącego Pragę Południe ze Śródmieściem Warszawy. Most został wysadzony przez wojska rosyjskie wycofujące się z miasta w roku 1915. Odbudowa trwała prawie 5 lat i została zakończona w roku 1926. Na rozwój Saskiej Kępy wpłynęły też plany zorganizowania przez stolicę wystawy światowej. Informacje o planowanym przedsięwzięciu pojawiały się wielokrotnie w prasie w trzech pierwszych dekadach dwudziestego wieku. Saska Kępa z uwagi na swoje płaskie ukształtowanie oraz położenie blisko centrum miała być idealnym miejscem na ulokowanie terenów wystawowych.

W swojej historii Saska Kępa doświadczyła również trudnych okresów. Jednym z nich była II wojna światowa, podczas której zniszczono 20% willowej zabudowy dzielnicy. Z kolei po wojnie komunistyczne władze próbowały zakłócić elitarny charakter Saskiej Kępy realizując zabudowę pozbawioną jakichkolwiek walorów architektonicznych. Pomimo to, Saska Kępa utrzymała status dzielnicy prestiżowej i jest obecnie jedną z najmodniejszych lokalizacji w Warszawie.

Rys.1. Ceny ofertowe mieszkań i domów na Saskiej Kępie – porównanie ze średnimi cenami obowiązującymi w Warszawie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Unikalny charakter Saskiej Kępy tworzy zabudowa jednorodzinna. Chcąc kupić dom w tej dzielnicy musimy się liczyć z wydatkiem rzędu 11 000 zł za metr kwadratowy. Jest to prawie 40% więcej niż wynosi średnia cena metra kwadratowego domu w stolicy. Przy powierzchni domu ok. 150 mkw. daje nam to kwotę mocno przekraczającą 1,5 mln zł. Warto dodać, że średnia powierzchnia domu oferowanego do sprzedaży wynosi ponad 200 mkw.

Kraków

Poza obszarem Starego Miasta oraz przeżywającym rozkwit Kazimierzem lokalizacją, która gwarantuje swoim mieszkańcom odpowiedni splendor jest Wola Justowska. Jest to obszar Krakowa należący do dzielnicy Zwierzyniec, położony w sąsiedztwie Lasu Wolskiego pomiędzy wzgórzami Sikornikiem i Pustelnikiem, a rzeką Rudawą.

Najbardziej rozpoznawalnym obiektem zlokalizowanym na terenie Woli Justowskiej jest Park Decjusza, wraz z Willą Decjusza – renesansowym pałacykiem z XVI wieku. Park o powierzchni niespełna 10 hektarów został zaprojektowany przez włoskich architektów Jana Cini i Zenobiusza Zanotti na zlecenie Justa Ludwika Decjusza ówczesnego właściciela Woli Justowskiej.

O wyjątkowości tej części Krakowa decydują przede wszystkim jej walory przyrodnicze i krajobrazowe oraz jak na dzielnicę rezydencjonalną wyjątkową bliskość centrum. Duże znaczenie ma sąsiedztwo Lasu Wolskiego, będącego miejscem rekreacji i odpoczynku wielu Krakowian. Na terenie Lasu Wolskiego znajduje się ogród zoologiczny, rezerwaty przyrody: Bielańskie Skałki, Panieńskie Skały i Skałki Przegorzalskie oraz wzniesiony w latach 1934-1937 kopiec Józefa Piłsudskiego.

Rys.2. Średnie ceny ofertowe mieszkań i domów na terenie krakowskiej Wolu Justowskiej – porównanie ze średnimi cenami w Krakowie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Na terenie Woli Justowskiej dominuje zabudowa jednorodzinna, systematycznie uzupełniana kameralnymi budynkami wielorodzinnymi, które zaczęły się pojawiać na tym terenie w ciągu ostatnich 10 lat.  Ceny apartamentów zaczynają się już od ok. 9 000 zł/mkw. Średnio za metr kwadratowy mieszkania na Woli Justowskiej musimy zapłacić 9 367 zł, czyli niespełna 20% więcej niż wynosi średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie. Większą różnicę obserwujemy w przypadku domów, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 7 898 zł i jest droższy od metra kwadratowego domu zlokalizowanego w Krakowie o ok. 30%.

Łódź

Najbardziej cenionym adresem w Łodzi jest ulica Piotrkowska. Liczący ponad 4 km trakt jest jedną z najdłuższych ulic handlowych Europy. Od samego początku historii miasta Łodzi ulica Piotrkowska stanowi jego główną oś.

Jeszcze w XIX wieku ulica Piotrkowska była głównym traktem komunikacyjnym pomiędzy Łodzią i Piotrkowem Trybunalskim. Ulokowane były przy niej warsztaty rzemieślników tkackich wymieniających między sobą swoje półprodukty. Po powstaniu na obrzeżach miasta wielkich fabryk i przejęciu przez nie produkcji rzemieślniczej, charakter ulicy zmienił się na usługowy.

Najgorszy okres ulicy przypadł po II wojnie światowej. Położone przy niej budynki niszczały, zabytkowe kamienice były wyburzane, a na ich miejscu pojawiały się biurowce i domy handlowe. Przełom nastąpił w roku 1990. Od tego czasu ulica Piotrkowska jest stopniowo poddawana rewitalizacji i przekształcana w deptak mający pełnić funkcję centrum kulturalnego i rozrywkowego, wokół którego toczy się życie miasta.

Rys.3. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej na tle średniej ceny obowiązującej w całym mieście

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania przy ul. Piotrkowskiej nie odbiega w sposób bardzo znaczący od cen obowiązujących w mieście. Różnica wynosi w tym wypadku około 15%. Przy odrobinie wysiłku jesteśmy w stanie znaleźć lokal w cenie zbliżonej do średnich cen w Łodzi. Mieszkania w tak atrakcyjnych cenach mieszczą się przeważnie w kamienicach z początku wieku, których stan techniczny nie jest najlepszy oraz w budynkach z lat 70 i 80 ubiegłego stulecia.

Trójmiasto

Za najbardziej prestiżową lokalizację w aglomeracji Trójmiejskiej możemy uznać Sopot. Wciśnięte pomiędzy Gdańsk i Gdynię miasto pełni funkcję centrum kulturalno-rozrywkowego Trójmiasta. Sopot przyciąga turystów, ale i osoby pragnące zamieszkać w nadmorskim kurorcie. Charakter miasta oraz jego atrakcyjne położenie sprawiło, że zamieszkało w nim wiele znanych postaci związanych z polską polityką, kulturą i rozrywką. Apartament w Sopocie stał się synonimem luksusu.

Miasto jest ograniczone w rozbudowie praktycznie z czterech stron (od strony północnej miastem Gdynia, od strony północno wschodniej morzem, od strony południowej miastem Gdańsk, od strony południowo zachodniej kompleksem leśnym), co wpływa na ograniczoną podaż nieruchomości mieszkaniowych z rynku pierwotnego. Realizowane inwestycje w głównej mierze polegają na rewitalizacji istniejących budynków. Są również wznoszone nowe budynki mieszczące po kilka apartamentów lub kameralne, kilkubudynkowe osiedla domów o wysokim standardzie.

Nowe apartamenty i domy w Sopocie są kupowane przeważnie przez osoby z zewnątrz, często obcokrajowców. W mniejszym stopniu nabywcami nowych mieszkań są mieszkańcy Trójmiasta i samego Sopotu, którzy częściej koncentrują się na nieruchomościach z rynku wtórnego.

Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty zlokalizowane w centrum miasta. Popyt koncentruje się w szczególności na nieruchomościach leżących przy ulicy Bohaterów Monte Cassino, która jest reprezentacyjną ulicą miasta łączącą Sopot Górny z najdłuższym drewnianym molo w Europie.

Rys.4. Porównanie średnich cen ofertowych metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w Trójmieście i w Sopocie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Aby zamieszkać w Sopocie, trzeba się liczyć ze sporym wydatkiem. Przeciętna cena metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej przekracza 10 000 zł. W przypadku domów jest ona prawie dwukrotnie wyższa od średniej ceny obowiązującej w Trójmieście. Oferty sprzedaży nieruchomości nie starszych niż 10-letnie stanowią ok. 20% wszystkich ofert. Za metr kwadratowy mieszkania wzniesionego po roku 2000 trzeba zapłacić średnio ok. 13 000 zł. Alternatywą może być zakup lokalu w przedwojennej kamienicy. W tym wypadku średnia cena spada do niespełna 10 000 zł/mkw. Ponadto możemy trafić na prawdziwą perełkę. Gdański oddział PÓŁNOC Nieruchomości dysponuje ofertą sprzedaży mieszkania w zabytkowej willi z 1878 roku w centrum Sopotu. Właściciel lokalu o powierzchni ok. 65 mkw. wycenia go na kwotę 750 000 zł.

Inwestycja może się opłacić

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe zlokalizowane w prestiżowych częściach miasta jest dobrym pomysłem. Podaż wyjątkowych „adresów” jest ograniczona, a moda na wyjątkowe lokalizacje nie minie. Warto uważnie przeanalizować dostępne na rynku oferty i próbować znaleźć nieruchomość z „duszą”, która ma swoją bogatą historię. Trzeba się jednak liczyć z tym, że nieruchomości w naprawdę wyjątkowych lokalizacjach są utrzymywane w rodzinie jak klejnoty rodzinne i przez wieki nie wypuszczane z rąk. Z kolei, gdy już zapadnie decyzja o sprzedaży, bywa ona realizowana tzw. „pocztą pantoflową”.

Kolejnym problemem, dotyczącym bardzo drogich nieruchomości jest ich długi czas sprzedaży. Inwestując w taką nieruchomość musimy się liczyć z koniecznością jej późniejszego oferowania do sprzedaży nawet przez wiele lat.

Wojciech Porębski
Dział Analiz Rynku Nieruchomości – PÓŁNOC Nieruchomości S.A.