Decyzję o zamianie mieszkania na dom najczęściej podejmują 30- 40-latkowie, którzy mają własne i nieobciążone kredytem 2-3 pokojowe mieszkanie. Motywacja jest oczywista: większa przestrzeń za te same pieniądze.

Jak i za ile?

10 lat temu zamiana mieszkania na dom pod Warszawą była prosta: ludzie sprzedawali 3-4 pokojowe lokum w stolicy i dopłacali ok. 20%. – mówi Tomasz Lebiedź z Lebiedź Consulting. A jak jest dziś? Najchętniej klienci zrobiliby tak samo, ale sprzedaż mieszkania jest trudniejsza niż kiedyś. – mówi Piotr Pietrzak, specjalista ds. sprzedaży w Unidevelopment (osiedla domów: Gardenia, Polnych Maków oraz Osada Brzeziny). Wystawiają mieszkanie do sprzedaży, ale znalezienie kupca trwa kilka miesięcy, więc zaciągają kredyt. Decydują się poczekać w nowym domu, a gdy dokonają sprzedaży mieszkania – spłacają kredyt.

Ile dziś kosztuje taka przeprowadzka? Klienci Osiedla Polnych Maków w Zamieniu  zazwyczaj dysponują 8-10 letnim, własnym mieszkaniem (2-3 pokoje) na Ursynowie lub w Piasecznie. Sprzedają je i aby kupić dom, zaciągają kredyt: 100 – 150 tys. zł – w zależności od jego metrażu. Dodatkowy koszt to ok. 100 tys. zł na wykończenie domu pod klucz. – mówi Piotr Pietrzak.

Zdarza się, że nabywcy próbują też innej metody. Zaciągają kredyt na 100% wartości domu, a dotychczasowe mieszkanie wynajmują na dłużej, licząc że zysk z wynajmu przynajmniej częściowo pokryje ratę kredytową. – mówi Tomasz Lebiedź.

Z tą opinią nie zgadza się Piotr Pietrzak, który odpowiada za sprzedaż dwóch osiedli domów: Polnych Maków (Zamienie) i Gardenia (Łomianki). Nabywca domu musi się liczyć z ratą kredytową na poziomie 3,5 – 4 tys. złotych (przykładowo na Osiedlu Polnych Maków, gdzie można kupić dom za 730 tys. zł., rata miesięczna wyniesie 3698 zł – przy kredycie złotowym na 100% wartości nieruchomości, zaciągniętym na 30 lat, w ratach równych, przy oprocentowaniu nominalnym 4,5%), a z wynajmu mieszkania otrzyma 1,5 - 2 tys. złotych. Klienci wolą więc sprzedać mieszkanie, bo jest to wprawdzie jednorazowy, ale poważny zastrzyk gotówki. – przekonuje.

Klientami Osiedla Polnych Maków bywają również osoby, które dziś same są najemcami mieszkań. Zazwyczaj wynajmują lokum o dobrym standardzie. Teraz chcą się przenieść 'na swoje', ale nie do kolejnego mieszkania. Marzeniem większości Polaków jest własny dom. – mówi Piotr Pietrzak. Osoby, które długo były najemcami, często mają poczucie, że pieniądze przeznaczane na opłaty dla wynajmującego były 'wyrzucane w błoto'. Kalkulują, że korzystanie z cudzego lokum kosztowało ich przez te parę lat kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wolą je wydawać na własne cztery kąty. – dodaje.

Dobre są znajome lokalizacje

Do Osiedla Polnych Maków w Zamieniu przeprowadzają się głównie dotychczasowi mieszkańcy Ursynowa i Piaseczna. – mówi Piotr Pietrzak, specjalista ds. sprzedaży Unidevelopment. Potwierdza to Tomasz Lebiedź (Lebiedź Consulting): Zamienie leży na obrzeżach Ursynowa, a ludzie szukają nowej lokalizacji „odśrodkowo” (a więc w kierunku: od Centrum). Najpierw przeglądają oferty w swoim najbliższym otoczeniu, a potem – kiedy lepiej poznają rynek – nieco dalej, aby za te same pieniądze kupić większą powierzchnię i mieć większy wybór.

Ta zasada sprawdza się także przy sprzedaży domów na Osiedlu Gardenia w Łomiankach. Kupują u nas – poza mieszkańcami Łomianek – klienci z Bemowa, Bielan i Żoliborza. – mówi Piotr Pietrzak z Unidevelopment. Dom w obrębie Warszawy to zazwyczaj bardzo poważny wydatek, więc klienci, którzy pracują w Centrum, kalkulują: jeżeli kupię dom w Łomiankach, dojazd będzie trwał dłużej o kilkanaście minut, ale zapłacę nawet kilkadziesiąt procent taniej. Są też większe możliwości atrakcyjnego spędzenia weekendu; jest Puszcza Kampinoska, 2 jeziora, park i las.

Taka zamiana spełnia także potrzebę pozostania stosunkowo blisko lokalizacji, którą klient dobrze zna. Są osoby, które przeprowadzają się do Łomianek, ale jeszcze długo jeżdżą do ulubionego sklepu na Bielanach. – mówi Tomasz Lebiedź. I nie ma znaczenia, że w Łomiankach jest świetna infrastruktura; dobrze zaopatrzone sklepy są co krok. To kwestia przyzwyczajenia.

Kto się przeprowadza?

Do Osiedla Polnych Maków w Zamieniu często przeprowadzają się samodzielni specjaliści i osoby zajmujące stanowiska kierownicze. Mają jedno lub dwójkę dzieci i chcą zapewnić im lepsze dzieciństwo w domu z ogrodem, w zielonej okolicy. – mówi Piotr Pietrzak.

Podobne doświadczenia ma Małgorzata Culepa z Big House Nieruchomości, która obsługuje klientów m.in. w rejonie Zamienia: Mam wielu klientów, którzy z racji wolnego zawodu nie potrzebują codziennie dojeżdżać do Centrum. Wyprowadzają się z zatłoczonej i hałaśliwej stolicy, bo w Zamieniu mają i taniej, i zdrowiej.

Sposób finansowania zależy od indywidualnych możliwości klienta. Część z nich sprzedaje swoje dotychczasowe mieszkanie, a część – odnajmuje je, zaciągając kredyt na 80 do 100% wartości nieruchomości.

Do Łomianek przeprowadza się zbliżona grupa klientów. Czy zmieniła się od czasów boomu? Klienci szukają obecnie mniejszych domów: 150-160m² powierzchni użytkowej, w cenie poniżej miliona złotych z rynku wtórnego, a od dewelopera – w granicach 700 – 800 tys. zł. – ocenia Tomasz Lebiedź, który przez 20 lat prowadził biuro nieruchomości w Łomiankach.

Osiedle Gardenia dysponuje właśnie taką ofertą, więc zostały nam już tylko 2 domy. – mówi Piotr Pietrzak.  I ciekawostka – po okresie boomu pojawili się klienci, których wcześniej trudno było spotkać na rynku domów: osoby w wieku ok. 50 lat, które decydują się na kupno nowej nieruchomości i wyprowadzkę z dotychczasowego miejsca zamieszkania.