Wielu wierzy, że nie ma rzeczy niemożliwych. Inni uważają, że dla chcącego nic trudnego. Obie maksymy znajdują swoje odzwierciedlenie w przypadku kupna mieszkania obciążonego hipoteką – na dodatek na kredyt. Transakcja taka wydaje się skomplikowana, jednak wystarczy skrupulatne i rzetelne dopełnienie formalności, by zakończyła się ona pełnym sukcesem. Przecież nie taki diabeł straszny, jak go malują!

Jeszcze do niedawna pokutowała powszechna opinia, że niemożliwe jest sprzedanie mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, procedura i formalności są natomiast tak skomplikowane, że lepiej nawet nie próbować. Obecnie tego typu transakcje stają się coraz popularniejsze, a na rynku wyraźnie przybywa podobnych ofert, na które nie brak chętnych.

Pierwsze kroki

Osoba zamierzająca zbyć mieszkanie obciążone hipoteką, w pierwszej kolejności musi uzyskać zgodę banku, który udzielił jej kredytu. Konieczna jest także opinia instytucji o spłacanym zobowiązaniu. Wymaga jej również bank, który udzielił kupującemu kredytu na zakup zadłużonej nieruchomości. W treści takiej opinii muszą się znaleźć:
- wysokość kwoty, jaka ma zostać przelana (pozostałe zadłużenie)
- numer konta, na które maja trafić pieniądze od kupującego
- oświadczenie o udzieleniu zgody na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po otrzymaniu wymaganych środków.

Istotna hipoteka

Niezwykle istotną sprawą w przypadku obciążonej kredytem nieruchomości jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Należy tu pamiętać, że docelowo nowa hipoteka może być wpisana po wykreśleniu starej, czyli gdy zobowiązania sprzedającego wobec jego banku zostaną uregulowane. - W akcie notarialnym transakcji kupna/sprzedaży musi znaleźć się zapis, że kwota nabycia nieruchomości będzie podzielona na dwie części. Pierwsza z nich trafi do banku, który kredytował nieruchomość, na spłatę długu, druga zaś – różnica między ceną zakupu a spłaconym kredytem – zasili konto sprzedającego – wyjaśnia Michał Krajkowski, DK Notus. Dopiero wówczas, kiedy z pieniędzy ze sprzedaży spłacony zostanie stary kredyt, będzie możliwe usunięcie hipoteki  z księgi wieczystej. Po otrzymaniu wpłaty bank wydaje zaświadczenie, które kierowane jest przez nabywcę do sądu. Na tej podstawie dokonuje się wykreślenia hipoteki.

A co, jeśli…

…obecna wartość i cena nieruchomości są niższe, niż aktualne zadłużenie kredytu? Wówczas dochodzi do sytuacji, kiedy środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości nie są wystarczające na spłatę ciążącego na niej kredytu. Uniemożliwia to zwolnienie hipoteki. - Taka sytuacja może wynikać z dwóch przyczyn. Jedną z nich jest spadek wartości mieszkania. Jeśli jego zakup był finansowany w 100% z kredytu i wartość uległa obniżeniu, to prawdopodobnie aktualne zadłużenie przekracza bieżącą wartość. Druga z przyczyn może wiązać się z kredytami walutowymi. Jeśli kredyt był zaciągany po niższym kursie niż obowiązuje obecnie, to aktualne saldo również przewyższa wartość nieruchomości – tłumaczy Michał Krajkowski, DK Notus. Jak zatem poradzić sobie w takiej sytuacji? Osoba sprzedająca zadłużone kredytem mieszkanie musi pokryć tę różnicę ze środków własnych, co niekiedy uniemożliwia dokonanie transakcji.

Dalsze plany sprzedającego

Często zdarza się, że osoba sprzedająca daną nieruchomość obciążoną hipoteką planuje kupno innego mieszkania, także na kredyt. - Wówczas ważnym jest, by pamiętać o właściwej kolejności przeprowadzania tych operacji. W pierwszej kolejności musi być sprzedane dotychczasowe mieszkanie oraz spłacony dotychczasowy kredyt, a dopiero po tym może zostać uruchomiony nowy kredyt na zakup innej nieruchomości – wyjaśnia Michał Krajkowski, DK Notus. Wynika to ze sposobu liczenia zdolności kredytowej. Każde dodatkowe zobowiązanie (a kredyt hipoteczny zdecydowanie nim jest) obniża naszą zdolność kredytową, co może wpłynąć na negatywną decyzję banku w tej sprawie. Bank udzielający nowego kredyt musi mieć pewność, że dotychczasowe zobowiązania zostały spłacone. - Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdy dochody klienta są na tyle wysokie, że pozwalają na jednoczesne obsługiwanie obydwu zobowiązań. Wówczas kolejność tych operacji nie ma znaczenia – dodaje Krajkowski.