Rozmowa z Panem Arkadiuszem Borek – prezesem zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

Proszę powiedzieć jakie nastąpiły zmiany na rynku mieszkaniowym w I połowie 2009 r.?

A.B.: Przede wszystkim możemy zaobserwować dalszy spadek cen sprzedaży, ale także kosztów inwestycji, a zwłaszcza kosztów wykonawstwa. Do przeszłości należy też bardzo wysoki wskaźnik przedsprzedaży mieszkań we wczesnej fazie realizacji inwestycji. Kolejnym czynnikiem jest też spadek liczby kredytów, który wyniósł 40- 45%. Nie widać też inicjatyw instytucji nadzoru bankowego, które mogłyby zaowocować wzrostem akcji kredytowej. Ponadto ceny transakcyjne są przeciętnie o 10 – 15 % niższe od ofertowych.

Na tak obniżonym poziomie cen w niektórych miastach sprzedaż zaczęła rosnąć porównaniu z przełomem grudnia i stycznia- tworzy się rynek „na nowo”. Kolejnym istotnym czynnikiem powodującym zmiany na rynku mieszkaniowym jest fakt, iż deweloperzy ograniczają rozpoczynanie nowych inwestycji.

W skali kraju spadek ten wynosi powyżej 50%, w Warszawie natomiast spadek ten przekracza nawet 60%. Również narastająca różnica między liczbą mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, a których budowę faktycznie rozpoczęto zalicza się do kolejnego czynnika powodującego zmiany na rynku mieszkaniowym.

Kiedy właściwie uległa pogorszeniu koniunktura, która jeszcze w 2004 roku uważana była za zadowalającą?

A.B.: Dobra koniunktura uległa znacznemu pogorszeniu w drugiej połowie 2008 roku, choć tak właściwie już od połowy 2007 roku nastąpiło wyraźne odwrócenie trendu – podaż znacznie przewyższyła popyt na mieszkania – rynek stał się „rynkiem klienta”, natomiast w IV kwartale 2008 roku sytuacja uległa  odwróceniu i rynek stał się „rynkiem banku”.

Jak prezentują się zmiany średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach?

A.B.: Od 2004 roku ceny mieszkań zaczęły drastycznie wzrastać i w I kwartale 2009 roku wyniosły one odpowiednio: 8 997 PLN/m² (Warszawa), 7 199 PLN/m² (Kraków), 7 060 PLN/m² (Wrocław), 6 693 PLN/m² (Poznań), 6 669 PLN/m² (Trójmiasto). Jest to wyraźny wzrost, bowiem przykładowo w 2004 roku średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła ok. 3 500 PLN/m² by w zaledwie pięć lat później wzrosnąć prawie trzykrotnie.

Jak doszło do takiej sytuacji na rynku mieszkaniowym?

A.B.: Polscy deweloperzy osiągnęli maksymalną zdolność produkcyjną w połowie 2007 roku, czyli wówczas, gdy rynki nieruchomości na świecie zostały zmrożone przez „kryzys sub – prime” natomiast czerwiec 2007 przyniósł nieomal całkowite wyhamowanie zakupów spekulacyjnych i odpływ mniej zdeterminowanych nabywców.

Co jeszcze zmieniło się na rynku?

A.B.: Wskutek kryzysu finansowego nastąpił spadek rentowności działalności deweloperskiej, co wpłynęło na wzrost ryzyka kredytowego. W konsekwencji nastąpił odwrót banków od finansowania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych. Ponadto obecna oferta banków charakteryzuje się ostrzejszymi kryteriami: wyższe marże, wzrost wskaźnika przedsprzedaży i poziomu zaangażowania kapitału własnego. Dodatkowo - zakładane w poprzednich latach (2005 - 2007) wysokie stopy zwrotu deweloperskich inwestycji mieszkaniowych przyciągnęły kapitał zagraniczny, który był inwestowany w sektor (obecnie zainteresowanie sektorem jest bardzo ograniczone).

Do kiedy utrzymywać się będzie, Pana zdaniem, zjawisko ograniczenia nowych inwestycji?

A.B.: Zjawisko to utrzymywać się będzie co najmniej do końca tego roku, choć bardziej prawdopodobne jest to, że utrzymywać się będzie także w 2010 roku. Kluczowe znaczenie będzie tutaj miała polityka banków.

Jakie są Pana wnioski końcowe dotyczące rynku mieszkaniowego w 2009 roku?

A.B.: Rok 2009 będzie rokiem stabilizacji tego rynku. Pobudzenie powinno nastąpić na wiosnę 2010 roku. Obecny czas (II połowa 2009 r.) jest dobrym okresem na zakup mieszkania, gdyż według mojego odczucia, ceny nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nie powinny już znacząco się wahać.