Zarys ogólny

Wysoki popyt na rynku nieruchomości w ostatnich latach spowodował, że ceny gruntów pod inwestycje zarówno mieszkaniowe jak i komercyjne systematycznie rosły. Działo się tak aż do pierwszej połowy 2008. Skumulowana ilość gruntów, jaka trafiła na rynek w 2008 roku, zmiana warunków gospodarczych i zastój na rynku nieruchomości, przyniosły zdecydowany spadek popytu i cen gruntów. W zależności od rodzaju działek i lokalizacji ceny spadły od kilku do nawet 50%.

Po raz pierwszy na rynku jest tak duża przewaga podaży nad popytem. W minionych latach podaż gruntów inwestycyjnych była niewielka, a sytuacja pogorszyła się jeszcze z chwilą unieważnienia większości obowiązujących planów zagospodarowania. Ograniczona ilość działek przygotowanych do inwestycji oraz dobra koniunktura na rynku nieruchomości wywołały szybki wzrost cen.

 Dynamiczny rozwój sektora nieruchomości w Polsce zachęcił firmy nie działające do tej pory w sektorze deweloperskim, jak również deweloperów zagranicznych, do wejścia na polski rynek, nawet kosztem zakupu bardzo drogich gruntów. Wraz z pojawieniem się kryzysu finansowego w drugiej połowie 2008 roku i spadkiem popytu oraz cen na rynku nieruchomości, wiele spośród tych firm pozostało z aktywami, które znacząco zagrażają ich płynności finansowej.

Spadek popytu uderzył także w gminy, które nie mogą obecnie znaleźć chętnych na wystawiane przez nie na przetargach grunty, co znacząco ograniczy wpływy do ich budżetu.

Firmy, które dostosowały się do zmieniających się warunków rynkowych i w porę ograniczyły swoje inwestycje, szukają teraz możliwości zakupu atrakcyjnych terenów. Banki nie udzielają jednak obecnie kredytów na zakup gruntów, co daje znaczącą przewagę inwestorom dysponującym gotówką.

Tereny pod inwestycje mieszkaniowe

 Średnia wartość działek pod zabudowę mieszkaniową za mkw PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna) w największych miastach zmniejszyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy o około 12%.

Największy spadek odnotowano w przedziale cen minimalnych, czyli cen gruntów przeznaczonych pod duże inwestycje. W największym stopniu ceny obniżyły się w Trójmieście i na Śląsku (nawet o 50%) oraz na przedmieściach Warszawy (ponad 40%). Średnio dla 7 największych aglomeracji było to 29%. W Krakowie i w centrum Warszawy odnotowany został najmniejszy spadek cen.

Maksymalne ceny ofert na grunty inwestycyjne spadły  przeciętnie o około 9%. Największy spadek miał miejsce w Aglomeracji Śląskiej, Krakowie oraz w Łodzi. Poza centrum Warszawy i w Poznaniu ceny maksymalne utrzymały się na tym samym poziomie.

Największa rozbieżność wśród ofert występuje w Warszawie, Krakowie i Poznaniu. Świadczy to o największej różnorodności projektów inwestycyjnych, jakie oferują te rynki.

  Ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w głównych miastach Polski za mkw PUM

Tereny pod inwestycje biurowe

Najwyższe ceny nadal utrzymują się w centrum stolicy i wynoszą od 250 do 700 EUR za mkw GLA (powierzchnia najmu brutto). Oznacza to, że ceny obniżyły się średnio o 17% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najpopularniejszymi lokalizacjami w Warszawie pozostają Centralny Obszar Biznesu, Mokotów i Aleje Jerozolimskie.

Spośród wszystkich dużych aglomeracji największy spadek cen gruntów pod inwestycje biurowe nastąpił w Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Obecnie w Gdańsku ceny działek wynoszą od 150 do 450 EUR za mkw GLA, podczas gdy w połowie 2008 roku był to przedział od 300 do 600 EUR. Odnotowano zatem spadek dla cen minimalnych o 50% i 25% dla cen maksymalnych. We Wrocławiu ceny wahają się między 200 a 350 EUR (spadek odpowiednio o 20% i 26% w porównaniu w połową 2008 roku), a w Poznaniu od 180 do 300 EUR (spadek o 20% i 33%). Podobne zmiany cen (ponad 20%) odnotowano w Łodzi i Krakowie.

Ceny działek pod zabudowę biurową w głównych miastach Polski za mkw powierzchni najmu brutto GLA

Tereny pod inwestycje handlowe

 Podaż atrakcyjnych gruntów pod zabudowę usługowo-handlową jest w Polsce ograniczona, co wynika z trudności związanych z uzyskaniem zgody na budowę obiektów wielkopowierzchniowych. Z uwagi na dynamiczny rozwój rynku powierzchni handlowych w ostatnich latach, deweloperzy zainteresowali się mniejszymi miastami, co z kolei spowodowało wzrost popytu i cen działek w tych lokalizacjach. Obecnie większość inwestorów uważa zakup gruntów w miejscowościach poniżej 50 000-75 000 mieszkańców za ryzykowny i poszukuje gruntów w okolicach większych miast. Jednakże w mniejszych miastach trwa ożywienie związane z poszukiwaniem terenów spełniających warunki sieci handlowych, których powierzchnia handlowa nie przekracza 2000 mkw.

Średnio działki pod zabudowę handlową potaniały w 2009 roku nawet o 30%. Ceny wahają się od 40 do 200 EUR/mkw, jednakże średnia cena, którą chcą płacić inwestorzy wynosi 80-90 EUR/mkw.

Tereny pod inwestycje magazynowe

Wśród deweloperów obiektów magazynowych nadal największym zainteresowaniem cieszą się takie lokalizacje jak Warszawa, okolice Poznania, Górny i Dolny Śląsk, a także Stryków (na północ od Łodzi), które mogą się pochwalić najlepiej rozwiniętą infrastrukturą drogową oraz planowanymi inwestycjami drogowymi.

Ceny gruntów przeznaczonych pod działalność logistyczną i produkcyjną również spadły w ostatnich miesiącach. W zależności od lokalizacji ceny spadły od kilku do nawet 30%.

Ceny działek w I Strefie Warszawy są najwyższe w kraju, jednak również tu odnotowany został spadek o ponad 20%. Obecnie wahają się między 55 a 150 EUR/mkw. W II i III Strefie miał miejsce spadek przede wszystkim cen maksymalnych – o około 30%.

Znaczący spadek cen odnotowano także na Górnym i Dolnym Śląsku. W Krakowie i Gdańsku nie odnotowano zmian w cenach w porównaniu z analogicznym okresem 2008 roku. Nie są to jednak lokalizacje, które cieszą się dużym zainteresowaniem wśród deweloperów nieruchomości magazynowych. Najniższe ceny gruntów odnotowano w Polsce Centralnej – w okolicach Łodzi i warszawskiej III Strefy (17-30 EUR/mkw).

Prognozy

Mimo dużego spadku cen gruntów inwestorzy nadal wstrzymują się z decyzją o ich zakupie, licząc na dalsze obniżenie cen. Uważamy, że najbliższe miesiące to najlepszy okres do zakupu gruntów. Ceny powinny osiągnąć minimum na przełomie 2009 i 2010 roku. Jeśli jednak zostaną zawarte znaczące transakcje sprzedaży gruntów, a finansowanie stanie się bardziej dostępne zarówno w zakresie samych decyzji kredytowych jak i warunków, na których będzie ono udzielane, to w ciągu najbliższych miesięcy spadek cen powinien się zatrzymać. Wielu inwestorów liczy na zwiększenie swojego banku ziemi z myślą o przyszłych inwestycjach lub na sprzedaż zakupionych gruntów z dużym zyskiem w przyszłości. Dla inwestorów nieobciążonych aktywami zakupionymi w czasach hossy i dysponujących gotówką będzie to okres wyjątkowo korzystnych zakupów.