Kupno lub sprzedaż domu, likwidacja szkody, naruszenie konstrukcji budynku - w tych i wielu innych przypadkach potrzebna jest rzetelna ocena stanu technicznego budynku. Niezależnie od tego, czy potrzebujemy jej dla wypełnienia urzędowych wymogów, czy sięgamy po nią z własnej woli, powinniśmy mieć świadomość, że możemy zamówić opinię lub ekspertyzę techniczną. Co je różni i ich kiedy potrzebujemy?

W myśl przepisów opinię techniczną może wykonać każdy specjalista w dziedzinie budownictwa z wykształceniem kierunkowym. Co do ekspertyzy panuje przekonanie, że liczą się jedynie dokumenty wystawione przez rzeczoznawców, którzy zdobyli stosowne uprawnienia. Nie ma natomiast wątpliwości co do istoty tej różnicy. Opinia techniczna budynku to sporządzona na piśmie ocena jego kondycji, wykonana na podstawie oględzin i dokumentacji. Powstaje na bazie doświadczenia i umiejętności oszacowania stanu przez oględziny, nawet jeśli są wyjątkowo dokładne. Drugi rodzaj oceny musi być poparty badaniami i opartymi na nich obliczeniami. Tutaj siła nośna i wytrzymałość poszczególnych elementów budynku wyrażone są w twardych liczbach, wynikających z zastosowania rozmaitych pomiarów i wzorów obliczeniowych. Ten rodzaj dokumentu to właśnie ekspertyza techniczna.

Kiedy opinia, kiedy ekspertyza?

W obu wypadkach znawcy zagadnień związanych z konstrukcją budynku podejmują odpowiedzialność za wystawioną ocenę, jednak z definicji ekspertyza dostarcza większej ilości szczegółowych danych i jest bardziej poparta argumentami dzięki procedurze pomiarów i obliczeń. O tym, jakiego rodzaju analizy będziemy potrzebować, decydują okoliczności lub dyspozycja wydana przez urząd, za każdym razem dokonywana na podstawie konkretnego przypadku. Gdy w grę wchodzi usunięcie poważnych awarii lub podejrzenie potencjalnego zagrożenia, częściej pojawia się decyzja o wykonaniu ekspertyzy. Do oszacowania wartości budynku przed kupnem lub sprzedażą wystarczy opinia techniczna.

Przyjrzyjmy się ekspertyzie. Czego nie możemy przeoczyć?

W ekspertyzie technicznej pojawią się obliczenia dopuszczalnych obciążeń konstrukcji - ścian, stropów, fundamentów, belek i nadproży, powinna ona zaczynać się częścią opisową. Przede wszystkim określa się w niej, co zostaje poddane badaniu, oraz w jakim celu jest ono wykonywane. Dalej powinniśmy znaleźć w niej szczegółowy opis elementów składowych konstrukcji i zastosowanych w niej rozwiązań, łącznie z wymiarami i materiałami. Nie może w niej zabraknąć opisu rozwiązań wykorzystanych do założenia fundamentów, konstrukcji ścian, części stropowej i dachu. Opis pobranych próbek i odkrywek musi zostać uzupełniony dokumentacją rysunkową i fotograficzną. Na końcu ekspertyzy zamieszcza się wnioski, zawierające także ocenę stanu instalacji, inwentaryzację uszkodzeń, w tym zawilgoceń, zagrzybień, pęknięć i rys). Prawidłowa ocena powinna podać sugerowane przyczyny usterek i rekomendację metod naprawczych.

Kupujesz lub sprzedajesz dom? Przyda Ci się rzetelna opinia techniczna.

Opinia techniczna może być równie dokładna i skrupulatna, jednak nie zawiera części badawczo-obliczeniowej. Choć wydaje się być obarczona wadami szacowania "na oko", często dzięki doświadczeniu eksperta bywa trafna i spełnia swoją rolę. Zwłaszcza dla osób biorących udział w transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość, może stać się doskonałą kartą przetargową. Gdy zleca ją sprzedający, bywa czynnikiem podtrzymującym wartość obiektu i zwiększającym szanse na uzyskanie bardzo korzystnej ceny. Dla kupującego jest sposobem na to, by nie kupować kota w worku i poznać przyszłe lokum od podszewki.