Własny dom jest marzeniem większości z nas. Kojarzony z ostoją i schronieniem staje się często życiowym celem, a jego realizacja jednym z najbardziej znaczących momentów w życiu. Oto skrócony poradnik, dzięki któremu poznasz procedury, działania i formalności, jakie musimy przejść by móc wreszcie „wbić szpadel” we własną ziemię i wmurować pierwsze cegły.

KROK 1 - Zakup działki – nie kupuj zanim nie sprawdzisz!

Znalezienie idealnej działki nie oznacza jedynie pięknie ulokowanej nieruchomości o określonej powierzchni. Zanim zdecydujemy się na zainwestowanie w konkretną parcelę powinniśmy dokładnie sprawdzić czy i co możemy na niej postawić – szczególnie, jeśli cena wydaje nam się okazyjna, a działka od dawna nie znalazła nabywcy.

Nie musimy być właścicielem nieruchomości by wystąpić o wydanie Decyzji o Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Przestrzennego (WZ) lub zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zakup działki budowlanej może okazać się przysłowiowym „strzałem w kolano”, ponieważ samo określenie jej jako „budowlana” nie oznacza, że będziemy mogli wybudować tam taki dom, o jakim marzymy. Zapoznając się z MPZP lub otrzymując WZ-kę zdobywamy najbardziej wiarygodne informacje dotyczące możliwości, jakie daje nam nasza wybrana działka. MPZP jest aktem prawa miejscowego, a jego zmiana (jeśli w ogóle jest możliwa) bywa bardzo trudna i kosztowna. WZ w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje MPZP, nie daje prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności.

Należy pamiętać, że WZ traci ważność po upływie terminu, jaki widnieje na dokumencie lub z chwilą przyjęcia MPZP dla danego terenu.

Gdy zapis MPZP lub WZ jest zgodny z naszymi oczekiwaniami i nie ma innych przeciwwskazań możemy finalizować kupno działki.

KROK 2 - Wybieramy projekt – gotowy

Gdy wiemy już, co i jak możemy budować na naszej działce pora zabrać się za projekt domu. Na tym etapie musimy podjąć decyzję czy wybieramy projekt indywidualny, wykonany w całości wg naszych wytycznych przez uprawnionego architekta czy decydujemy się na gotowy projekt domu. W pierwszym przypadku musimy liczyć się ze znacznymi kosztami oraz dosyć długim okresem oczekiwania na projekt.

W drugim – projekt gotowy zakupiony na jednym ze specjalizujących się w tym portali np. domowy.pl, otrzymujemy w przeciągu 2-3 dni od zakupu. Projekt gotowy nie oznacza braku możliwości zindywidualizowania go i dostosowania do naszych potrzeb. Każdy projekt gotowy powinien być sprzedawany wraz ze zgodą na zmiany. Warto już przed zakupem dowiedzieć się czy taka zgoda jest wydawana. Dzięki niej architekt adaptujący, (do którego musimy się udać, by „wpisał” nasz projekt w działkę, czyli naniósł go na mapę do celów projektowych) może przeprojektować budynek tak, by był zgodny z naszymi oczekiwaniami. Zazwyczaj taka adaptacja jest znacznie tańsza od projektu indywidualnego, a jaj efekty są równie dobre jak w przypadku projektu „na miarę”. Inwestor powinien pamiętać, że istnieje też szereg zmian, których wykonanie nie wymaga ingerencji architekta (np. przesunięcie, dobudowanie lub rezygnacja ze ścian działowych).

KROK 3 – Przyłącza – nie zawsze jest możliwość przyłączenia do sieci

By móc rozpocząć budowę domu i uzyskać niezbędne do tego pozwolenia, konieczne jest uzyskanie tzw. promesy przyłączenia do sieci (i warunków przyłączenia mediów). Najważniejsza z nich to ta, zapewniająca dostawę energii elektrycznej już na plac budowy. By ją uzyskać składamy wniosek do oddziału zakładu energetycznego właściwego dla miejscowości, w której znajduje się działka.

Uzyskanie warunków przyłączenia dla innych mediów nie jest konieczne, chyba że MPZP lub WZ wymagają takich przyłączy.

Jeśli okaże się, że do naszej działki nie ma możliwości doprowadzenia kanalizacji lub wody nie oznacza to, że będziemy musieli zrezygnować z budowy. W takim przypadku na Planie Zagospodarowania Terenu działki musimy zaprojektować lokalizację szamba i studni.

KROK 3 - Plan zagospodarowania terenu – nie tylko sam budynek

Gdy mamy już projekt domu konieczne jest opracowanie planu zagospodarowania działki, na którym zaznaczone zostanie usytuowanie budynku. Nie jest to jednak jedyny element, jaki powinien się znaleźć na PZT. By mapa mogła spełnić swoją funkcję, konieczne jest zaznaczenie na niej dróg dojazdowych, przebiegu przyłączy projektowanych instalacji lub szamba i studni. By wykonać ten etap musimy dysponować wcześniej omawianymi dokumentami – promesami przyłączeniowymi lub warunkami przyłączenia mediów.

Mimo, iż zadanie to wydaje się proste wykonać je musi uprawniony architekt, który również może wprowadzać zmiany w gotowym projekcie domu (na podstawie dołączonej zgody na zmiany).

Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie:

• wniosku o wydanie pozwolenia na budowę,
• 4 egzemplarzy projektu
• Planem Zagospodarowania Terenu działki,
• wyciągu z MPZP lub Decyzji o Warunkach Zabudowy,
• oświadczenia o prawie do nieruchomości lub dysponowania nią
• promesy lub warunki przyłączenia mediów
• innych dokumentów w zależności od indywidualnych warunków (np. związanych z ochroną przyrody, stanowiskami archeologicznymi itd.)

Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. W trakcie rozpatrywania wniosku urząd wymaga niekiedy dostarczenia kolejnych dokumentów lub np. naniesienia zmian. Jeśli mimo dostosowania się do wymogów urzędu i przedłożeniu wszystkich niezbędnych dokumentów wraz z poprawkami i wyjaśnieniami decyzja będzie dla nas niekorzystna istnieje możliwość odwołania do wojewody. Na tę procedurę mamy 14 dni. 

KROK 4 - Pozwolenie na budowę – nie od razu dom zbudowano

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę musimy odczekać 14 dni – w tym czasie pozwolenie uprawomocni się. Prawomocne pozwolenie zachowuje moc przez 3 lata (do czasu rozpoczęcia budowy), a także, gdy przerwy w pracach na budowie nie trwają dłużej niż 3 lata. Nawet po uprawomocnieniu decyzji nie możemy od razu rozpocząć budowy. Najpierw musimy dokonać zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy. Zgłoszenie takie wraz z oświadczeniem kierownika budowy o przyjęciu obowiązków składamy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym, a następnie odczekujemy kolejne 7 dni.

Dopiero po zakończeniu wszystkich formalności możemy przystąpić do prac budowlanych, które w zależności od możliwości, wielkości domu, technologii oraz sposobie prowadzenia prac zajmą od kilku miesięcy do kilku lat…