W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym dosyć często zdarza się, że rzeczywista powierzchnia lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych, różni się od projektowanej. Może to mieć bezpośredni wpływ na wzrost ceny mieszkania – gdy deweloper zażąda dopłaty za dodatkową powierzchnię – lub na opłacalność całej transakcji, jeśli mimo zmniejszenia powierzchni lokalu deweloper nie obniży ceny za metr.

Część deweloperów stosuje we wzorcach umownych klauzulę, według której istnienie rozbieżności między wielkością powierzchni wynikającą z projektu a powierzchnią rzeczywistą lokalu nie stanowi zmiany warunków umowy. Tym samym nabywca nie może odstąpić od nabycia mieszkania powołując się na zmianę powierzchni lokalu w porównaniu do projektu.

Takie rozwiązanie jest ryzykowne dla nabywcy. Przykładowo, sprzedający może zażądać dopłaty z tytułu zwiększenia powierzchni lokalu. Zdarza się też, że deweloper nie obniża kwoty ustalonej w umowie deweloperskiej, chociaż rzeczywista powierzchnia lokalu jest mniejsza od projektowanej, tym samym cena za metr wzrasta.

Stosowaniu przez deweloperów klauzul powodujących brak możliwości odstąpienia od umowy przez nabywcę – mimo zmiany powierzchni lokalu – stara się przeciwdziałać Polski Związek Firm Deweloperskich przez ustalony Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. Dopuszcza on co prawda możliwość zmiany ustalonej powierzchni lokalu, jednak różnica między powierzchnią projektowaną a wykonaną nie powinna przekraczać 2%. W przeciwnym razie nabywca może odstąpić od umowy.

Postanowienia Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej są jedynie wzorem, który deweloperzy powinni stosować, nie jest natomiast wiążącym strony dokumentem. Dlatego nabywca mieszkania powinien chronić swoje interesy żądając, aby obowiązki i uprawienia stron przysługujące w razie wystąpienia rozbieżności zostały szczegółowo uregulowane w umowie deweloperskiej. Strony mogą ustalić mianowicie, jaka procentowa różnica w ustalonej wielkości lokalu może stanowić istotną zmianę warunków umowy i jednocześnie podstawę do odstąpienia od niej. Jeśli umowa przyznaje deweloperowi prawo do określenia ceny w razie rozbieżności między wielkością lokalu projektowanego i wykonanego, to powinna ona również zawierać uprawnienie nabywcy do odstąpienia od transakcji z tej przyczyny. Ponadto, wskazane jest zapisanie w umowie metody pomiaru powierzchni lokalu, a także zasad rozliczeń z tytułu zmiany metrażu.

Obliczanie powierzchni lokalu

Prawo dopuszcza dowolność stron umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w wyborze metody obliczania jego powierzchni. W praktyce najczęściej do pomiaru stosowane są metody według powierzchni użytkowej i powierzchni wewnętrznej.

Powierzchnia wewnętrzna stanowi miarę wielkości samego lokalu. Natomiast powierzchnia użytkowa służy do określenia udziału w nieruchomości wspólnej i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przy jej pomiarze uwzględnia się powierzchnię wewnętrzną lokalu oraz – co do zasady – dolicza pomieszczenia przynależne, czyli przeznaczone do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu. Zazwyczaj są to: piwnica, strych, komórka lokatorska i garaż. Do tej kategorii zalicza się czasem także balkon. Strony umowy mogą też przyjąć korzystniejsze dla nabywcy metody obliczania powierzchni ze względu np. na niższą wysokość części pomieszczeń (tzw. skosy).

Umowa deweloperska powinna wyraźnie określać, według jakich kryteriów (norm budowlanych) będzie liczona wielkość lokalu. W szczególności warto wskazać, jaka metoda zostanie przyjęta do ustalenia, czy wystąpiły rozbieżności między powierzchnią projektowaną i wykonaną. Powykonawczy pomiar powierzchni przeprowadzany jest zwykle na koszt dewelopera, który powinien powołać w tym celu osobę posiadającą stosowne uprawnienia.

Wobec obecnych bardzo wysokich cen mieszkań, nawet niewielkie zmiany ustalonej powierzchni lokalu mogą powodować straty finansowe. Z tego względu tak istotne jest wprowadzenie do umowy klauzul zabezpieczających interesy obu stron umowy deweloperskiej. W szczególności nabywca mieszkania powinien domagać się zmiany niekorzystnych dla niego zapisów, zawartych we wzorcach umownych stosowanych przez dewelopera bądź, jeżeli kwestie te nie są uregulowane, doprecyzowania ich w umowie.

Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ)