Autor: Pawel Markiton, Dyrektor Zarządzający Trane Polska Sp. z o.o..

Nigdy wcześniej nie było lepszego okresu na to, aby właściciele komercyjnych nieruchomości zaangażowali się aktywnie w kwestię ich sprawności energetycznej. Energia stanowi największy koszt operacyjny w ramach budynku, jej ceny rosną, a kontrola temperatury i oświetlenie (składniki najbardziej wpływające na koszty energii) są dwoma najważniejszymi kryteriami, które wymieniają najemcy podejmujący decyzję o rezygnacji z najmu.

Wielu właścicieli i zarządców nieruchomości opracowuje strategie mające zmniejszyć zużycie energii i staje się jasne, że właściwe podejście do tego zagadnienia nie tylko przyczynia się do oszczędności energii, ale także wpływa na zwiększenie sprawności całego budynku i osiągnięcie lepszych wyników finansowych. Szacunki zaprezentowane przez Amerykański Departament Energii mówią, że 30-to procentowa redukcja zużycia energii prowadzi do 5-cio procentowego wzrostu zysku netto oraz zwiększenia ogólnej wartości budynku. Aby takie wartości osiągnąć, zarządcy muszą wykazać się wszechstronnym podejściem do tego zagadnienia, opierając swoje działania na planowaniu i analizie.

Stwórz Zespół i Opracuj Profil Energetyczny

Efektywne zarządzanie energią w budynku powinno rozpocząć się od zebrania zespołu ludzi, w skład którego wchodziliby: właściciel budynku, zarządca nieruchomości oraz dostawca rozwiązań energetycznych, a także reprezentanci różnych departamentów, w tym księgowości i kontroli jakości. Przewodniczący zespołu powinien być osobą nadzorującą progres całego projektu.

Zdefiniuj cele programu. Pierwszym krokiem grupy powinno być zdefiniowanie zakresu projektu i jego celów. Najważniejsze jest powiązanie celów energetycznych z ogólną sprawnością obiektu oraz celami biznesowymi po to, aby wszelkie działania skupiły się na rezultatach i zapewnione było ciągłe zaangażowanie w projekt. W tej części planowania, należy ocenić jak program pomoże osiągnąć założone cele, takie jak zmniejszenie kosztów operacyjnych, większa wydajność pracy, polepszenie komfortu przebywających w budynku osób, wzrost produktywności pracowników, uzyskanie certyfikatów energetycznych i inne.

Udokumentuj profil energetyczny budynku. Profil energetyczny, w skład którego wchodzić będą koszty energii i dane o jej wykorzystaniu, wskaże zespołowi podstawowe informacje, na podstawie których będzie można ustalić cele i rozpocząć pomiar postępów programu zarządzania energią. Elementem dokumentacji profilu energetycznego budynku może być wprowadzana obecnie Certyfikacja Energetyczna, która uświadamia właścicielom, użytkownikom oraz najemcom ogólną sprawność energetyczną.

Pozyskanie dokładnych danych i ich śledzenie są niezbędne do tego, aby móc w miarodajny sposób ocenić jak poziom zużycia energii przez budynek wpływa na koszty operacyjne, jego wydajność oraz na środowisko.

W pierwszej kolejności należy wykorzystać rachunki, liczniki oraz z automatykę budynku do zebrania danych dotyczących kosztów energii i wielkości jej zużycia. Należy określić jednostkową cenę w przeliczeniu na godzinę oraz w skali miesiąca, zwracając uwagę na to, aby mierzyć energię pochodzącą z różnych źródeł – energię elektryczną, gaz, olej i inne. Aby być w stanie nakreślić dzienne i sezonowe schematy zużycia energii w sposób miarodajny, dane dotyczące kosztów i wykorzystania energii powinny obejmować co najmniej rok czasu.

Ogrom danych do zebrania jest znaczny. Dlatego warto rozważyć, czy zamiast wpisywać dane do zwykłego arkusza kalkulacyjnego nie lepiej będzie zastosować specjalne oprogramowanie, które będzie zarządzać i analizować pozyskane informacje. Oprogramowanie to powinno być zgodne z zakresem projektu i być w stanie zarządzać informacjami o systemach budynku w oparciu o zużycie energii.

Oszacuj schematy zużycia energii. Oprócz samej wysokości kosztów, należy oszacować kiedy, gdzie i w jaki sposób systemy i urządzenia w budynku zużywają energię. Do zbadania tego włączyć można poszczególne departamenty a nawet najemców, którzy są w stanie dostarczyć niezbędnych informacji o pracy urządzeń.

Generowanie i Zaopatrzenie w Energię

Profil energetyczny budynku powinien zawierać informacje pochodzące od dostawców energii, w tym to jak energia zużywana przez budynek jest generowana, przesyłana i dostarczana oraz jaki ma to wpływ na ostateczną wysokość rachunków.

Płać mniej za swoją energię. Istnieją możliwości obniżenia ceny za kilowat energii. Aby tego dokonać, należy zrozumieć kilka rzeczy. Końcowi odbiorcy energii są obarczani kosztami za różne usługi. Wraz z podstawową miesięczną lub sezonową opłatą, większość konsumentów płaci za zużytą energię w kilowatogodzinach. Wielcy i komercyjni odbiorcy dodatkowo obciążani są opłatą obliczoną na podstawie odczytów z liczników wskazujących najwyższą wartość zużycia prądu elektrycznego w czasie danego okresu rozrachunkowego.

Wysokość tej opłaty zależy od tego jak dużo i w którym momencie dany budynek zużywa tą moc. Koszt ten będzie stanowić sporą część rachunku, jeśli budynek zużywa dużo energii w krótkim czasie lub też mniejszą część rachunku, jeśli klient zużywa energię w sposób jednostajny w przeciągu całego miesiąca.

Dobrą wiadomością jest to, że budynek może w sposób znaczny obciąć te opłaty, a nawet zmniejszyć cenę za kilowat poprzez kontrolę zużycia energii w okresach szczytowych, kiedy dostawca energii dyktuje największe ceny.

W systemach HVAC budynku, które zużywają ponad 50% energii budynku istnieją znaczne rezerwy w postaci innowacyjnych możliwości redukcji zużycia energii w okresach szczytowych. Zaliczyć można do nich rozwiązania z wykorzystaniem zasobników lodu, który produkowany jest nocą, a wykorzystywany do schładzania wody lodowej następnego dnia w godzinach szczytu. To rozwiązanie wpływa także na niezawodność, przenosząc szczytowy nakład pracy przy chłodzeniu w godziny poza szczytem.

Rozważ alternatywne metody generowania energii. Opłacalnym dla budynku może być wytwarzanie części lub całości potrzebnej energii samodzielnie. Istnieje wiele możliwości począwszy od energii wiatrowej po technologie geotermalne i słoneczne. Wytwarzanie własnej energii pozwala kontrolować jej koszty i niezawodność dostaw, a także korzystnie wpływa na środowisko. Aby w pełni zrozumieć jak dany budynek może zoptymalizować metody pozyskiwania energii oraz systemy budynku tak, żeby obniżyć koszty energii, zespół powinien zapewnić sobie pomoc ekspertów od rozwiązań energetycznych.

Zachowanie Energii i Wydajność Systemów

Sukces programu zarządzania energią w dużej mierze zależeć będzie od tego, jak bardzo uda się zmniejszyć zużycie energii oraz od tego jak mądrze się to zrobi. Decyzje na temat tego jak dużo czasu i pieniędzy zainwestować, zespół powinien opierać na ogólnej pracy budynku i celach finansowych.

Środki pozwalające na osiągnięcie sprawności energetycznej są zróżnicowane i sięgają od prostych i tanich, jak stworzenie programu świadomości energetycznej po rozwiązania kompleksowe i wymagające nakładów finansowych jak instalacja systemów automatyki w budynku, pozwalających na monitorowanie i analizę zużycia energii.

Uzyskaj efektywność systemów HVAC i oświetlenia. Zgodnie z badaniami wykonanymi przez amerykańską organizację United States Energy Information Administration aż 30 do 60% ogółu energii w budynku średniorocznie zużywane jest na ogrzewanie i chłodzenie, co sprawia, że systemy te stają się oczywistymi celami działań mających na celu oszczędności energii.

Nowe technologie, prawodawstwo i standardy rynkowe nieustannie podnoszą poprzeczkę jeśli chodzi o wydajność i efektywność rozwiązań HVAC. Wśród dostępnych rozwiązań wymienić można wysoce wydajne systemy HVAC z zintegrowaną automatyką, która zmniejsza zużycie energii i utrzymuje komfort oraz jakość powietrza wewnątrz pomieszczeń w tym samym czasie.

Jeśli chodzi o oświetlenie, zastosowanie wysoce wydajnych instalacji i technologii wykorzystujących czujniki może znacząco zmniejszyć rachunki za energię w ramach budynku.

Zanim jednak podjęte zostaną decyzje o inwestycji w jakikolwiek nowy system, należy przeprowadzić dogłębną analizę, która pozwoli ocenić, jakie inwestycje pozwolą na uzyskanie najwyższej stopy zwrotu i najlepiej wpasują się w cele energetyczne budynku. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na to, aby zarządcy nieruchomości odbyli właściwe szkolenie, który umożliwi im właściwe operowanie tymi systemami i całkowite wykorzystanie ich potencjału.

Traktuj system jak długoterminowe aktywa. Właściwa konserwacja systemów budynków ma znaczący wpływ na sprawność energetyczną w długim okresie. Korzystanie z serwisów naprawczych urządzeń HVAC wiąże się z ryzykiem straty pieniędzy, czasu i sprzętu, podczas gdy programy konserwacji prewencyjnej pomagają zapobiec awariom urządzeń i zapewnić wydajność energetyczną.

Jednym z najbardziej efektywnych finansowo sposobów na poprawienie sprawności energetycznej komercyjnego budynku jest gruntowny przegląd jego systemów a w razie potrzeby ich modernizacja i przezbrojenie automatyki. Uzyskamy w ten sposób gwarancję, że wszystkie systemy budynku pracują poprawnie i współdziałają ze sobą zgodnie z pierwotnym zamierzeniem i operacyjnymi wymogami budynku.

Bądź Zaangażowany

Jakiekolwiek strategie zostaną zastosowane, najważniejszym jest to, aby zespół zarządzający był dokładnie poinformowany i zaangażowany w proces, którego efektem będzie przeniesienie budynku na kolejny poziom operacyjnej i finansowej wydajności